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つなぎ融資とは?住宅ローンでの利用や金利・手数料について

2021.08.13

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住宅ローンにはさまざまな制度が存在しており、その中の1つに「つなぎ融資」というのが挙げられます。

住宅ローンを組む際に利用する制度なのですが、言葉は聞いたことあるけれどどういったものなのか分からないでいるという人はかなり多いもの。

今回は、つなぎ融資について詳しく解説していきます。

 

つなぎ融資とは?

 

そもそもつなぎ融資とは、新しく建てようとしている住宅が完成するまでの資金を一時的に融資するという制度です。

新規に住宅を購入したり建築をしたりする際に住宅ローンを組むわけですが、着工金や上棟金など完成までにかなりの資金が必要になります。

融資を受けるまでにいくつか制限はあるものの、住宅ローンの審査が通って金融機関から融資の内諾を得ていればつなぎ融資は可能です。

 

住宅ローンを組んでつなぎ融資を利用するには?

 

上記でも触れましたが、住宅を新しく建てるためには資金の準備が必要です。

住宅ローンの融資金は、売主から買主に完成した住宅が引き渡される時に買主の口座に振り込まれます。

後ほど詳しく解説していきますが、工事費用などといった注文住宅に必要な資金が準備できないという人は多いもの。

融資を受けるには、住宅ローンの審査が通って金融機関から融資の内諾を得ていて、なおかつ土地取得資金や建物建築資金に限られます。

 

つなぎ融資が必要になるのはいつ?

 

多くの人たちがつなぎ融資を利用しているものの、全ての条件下で融資が必要になるとは限りません。

基本的につなぎ融資を受ける人の多くが、注文住宅を検討している人が多い傾向にあります。

 

・土地代金
・着工金
・上棟金など

 

これらに利用されている方がほとんど。

ハウスメーカーや工務店にもよりますが、一般的に上記の支払いはそれぞれ3回に分けて支払うと定められていることが多い傾向にあります。

どれも住宅ローンが実行される前に支払うため、ある程度の資金が必要です。

 

つなぎ融資の仕組み

 

条件やケースはさまざまですが、今回は土地探しをして注文住宅を購入するまでの流れで紹介していきます。

まずは土地を探すため、ハウスメーカーや工務店に依頼をして注文住宅の契約を行います。

この時住宅ローンだと工事費用などの支払いに間に合わないことが多いため、契約段階でつなぎ融資を検討している人が多い利用するのです。

返済方法を提示されるので、以下2つのパターンから自分に合った返済方法を選択してください。

1.毎月利息のみを返済し、元金分は住宅ローン支払い時に返済
2.住宅ローンの支払い時に、利息と元金を一括で返済

つなぎ融資による借入れは、住宅ローンの融資金でどちらも住宅が引き渡された段階で清算します。

先ほども触れた通り、あくまでも土地探しから注文住宅を購入するまでの仕組みです。

ケースによってつなぎ融資の仕組みは異なるので、詳しくはハウスメーカーや工務店と相談してみてください。

 

つなぎ融資を利用する流れ

 

 

手順

内容

1.住宅ローン申込及び審査

・申し込み後、各金融機関の融資担当者へつなぎ融資を希望する旨を伝えてください。

・その際に希望者の年収や、建築予定の土地及び建物などについて住宅ローンの審査が行われます。

2.つなぎ融資の申込書提出

・審査通過後、各金融機関からつなぎ融資の申込書が郵送されますので、記入後速やかに返送しましょう。

※審査が通らなかった場合はこの限りではありません。

3.つなぎ融資の審査及び契約手続き

・審査承認となったら、融資実行日などの契約条件を各金融機関の融資担当者と打ち合わせに入ります。

・説明内容に納得したら、契約の手続きへ移行します。

4.つなぎ融資実行

・土地に対して融資をした金融機関が第一順位となる抵当権を設定します。

・つなぎ融資実行後は、建物が完成して住宅ローンが融資実行されるまで毎月利息のみ返済していきます。

5.つなぎ融資返済

・住宅完成後、住宅ローンの契約及び融資実行の手続きをします。

・完済段階で建物にも第一順位となる抵当権を設定します。

・つなぎ融資完済後は、決められた額の住宅ローンを返済していきます。

 

つなぎ融資を利用するまでの流れは、ざっと上記の通り。

第一順位の抵当権とは、債務者(融資を受ける人)が債務不履行の場合に目的物から優先弁済を受けられる権利のことです。

第一順位ですから、その名の通り融資をする金融機関が1番目の抵当権を握っています。

金融機関側は融資をする上で優先的に抵当権が付けられるので、住宅関連で融資を受ける人は必ず条件として提示されます。

 

つなぎ融資の利用する際のポイント

つなぎ融資利用のポイントは、大きく分けて以下の7つ。

1.住宅ローンの金利と比べてつなぎ融資は割高
2.つなぎ融資には諸々諸費用が発生する
3.つなぎ融資には限度額がある
4.住宅ローン実行時には完済していなければならない
5.つなぎ融資のみの利用は基本できない
6.基本的に住宅ローン控除がつなぎ融資には適用されない
7.予定していた住宅の完成日が遅れると利息が増える

それぞれ確認していきましょう。

1.住宅ローンの金利と比べてつなぎ融資は割高

 

着工金

金利

着工~引渡

借入期間

金額

1,000万円

2.6%

365日

90日

64,110円

 

上棟金

金利

上棟~引渡

借入期間

金額

1,000万円

2.6%

365日

60日

42,740円

 


この表では1つの例として利息金額を算出したものです。

特に重要なのは金利と借入期間で、事前にこの2つを把握しておけばどのくらいの利息額になるから目安として計算が可能です。

表で紹介した着工金と上棟金を合わせると106,850円となるので、住宅ローンに比べてつなぎ融資の金利が高くなることは覚えておいてください。

2.つなぎ融資には諸々諸費用が発生する

つなぎ融資には、利用するにあたって諸々の諸費用が必要になります。

1.印紙税
2.住宅融資保険料
3.団体信用生命保険
4.事務手数料

主に上記4つは一般的にかかるといわれているのですが、金融機関によっては印紙税以外の3つが異なる場合があるのでよく相談しておきましょう。

3.つなぎ融資には限度額がある

 

上限がなく、希望金額を申告すればその額を融資してくれるということはありません。

最大何万円と提示しているところや、借入額は住宅ローンと同じ金額でなければならないなど金融機関によって異なるのでつなぎ融資を利用する際に確認はしておきましょう。

また、つなぎ融資を数回に分けて利用を考えている人は、分割回数や1回あたりの融資金限度額を設けている場合があります。

事前に融資担当者から説明をされることが多いですが、念のため確認はしておいた方が安心です。

 

4.住宅ローン実行時には完済していなければならない

 

つなぎ融資を利用するまでの流れでも紹介しましたが、住宅ローンは住宅が完成して引き渡された段階で融資が実行されます。

そのため、住宅ローンの融資金でつなぎ融資を一括で完済しなければならないのです。

完済する段階で事務手数料や印紙税などといった諸々の諸費用も一緒に精算していきます。

 

5.つなぎ融資のみの利用は基本できない

 

つなぎ融資だけの利用はできないので、住宅が完成するまでの資金を一時的に立て替えてほしいと考えている人は、住宅ローンの融資の承認を得ている必要があるのです。

そのため、つなぎ融資の利用を検討している場合は必然的に住宅ローンの融資をするのが前提となります。

ですが、銀行ではなくノンバンクならつなぎ融資のみの利用も可能だったりします。

ノンバンクは融資に特化した金融機関なので、借り入れだけにスポットを充てると大して差はありません。

知名度はまだまだ銀行に比べて劣ってはいるものの、1つの選択肢として検討してみてくださいね。

 

6.基本的に住宅ローン控除がつなぎ融資には適用されない

 

住宅ローンありきのつなぎ融資ですから、基本的につなぎ融資は住宅ローン控除の対象としては認められません。

なぜなら住宅が完成するまでの「つなぎ」であり、返済は必須となるからです。

ただし、住宅ローンの一定条件を満たしていれば住宅ローン控除は可能です。

条件などに関しては、融資を受ける金融機関に相談してみましょう。

 

7.予定していた住宅の完成日が遅れると利息が増える

 

つなぎ融資は基本的に注文住宅を検討している人が利用することが多い融資制度なのですが、住宅の引き渡し完了までの期間に相当する利息が発生します。

ですが、万が一何かしらのトラブルで予定していた完成日を過ぎてしまう場合は、支払利息が増える可能性も。

スケジュール通りに工事を進めて行くのは前提ではありますが、借入可能な期限が事前に設定されていることも考えられますので注意が必要です。

 

まとめ

つなぎ融資の仕組みや、利用する際の注意点などを紹介してきました。

つなぎ融資だけでなく住宅ローンもですが、無理のない計画的な資金計画を立ててから利用することをおすすめします。

融資額は返済していかければならないものではありますが、無計画で進めると後々トラブルに繋がる可能性も。

借入金額の条件などを制限されているケースも多いため、どうしても利息が高かったり諸費用が発生したりしてしまうもの。

住宅完成後、無理のない返済が可能か。

自身の収入やこれまでの貯金などを考えた上で、つなぎ融資を検討してみましょう。

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