本記事では、住宅ローンを組んだ際に利用できる住宅ローン控除の還付金について解説します。
マイホームの購入は、家計にとって大きな負担です。この負担を少しでも軽減させるために、税制上の優遇措置が取られています。
この記事では、マイホームの購入による負担でお悩みの人に向けて、還付金を受け取る手順や計算方法を紹介します。
実際に還付金をシミュレーションするので、マイホームの購入を検討中の人は、ぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
住宅ローン控除の還付金とは？ 住宅ローン控除の還付を受け取る手順 住宅ローン控除による還付金の計算方法とシミュレーション 住宅ローン控除の還付金が少ないと感じる理由 住宅ローン控除の還付金に関するよくある質問住宅ローン控除の還付金とは？
還付とは、本来の税額より多く納税した税金分が戻ってくることです。
住宅ローン控除の還付金は年末時点ローン残高の0.7％に相当し、所得税の税額控除としてマイホーム購入者に還付されます。
ここでは、住宅ローン控除還付金を受け取る際の注意点を解説します。
還付金を受け取るための条件 還付金を受け取る時期
それぞれ詳しく見ていきましょう。
還付金を受け取るための条件
国税庁発表の、令和5年度における還付金を受け取る条件は以下の通りです。
住宅取得後6ヶ月以内に入居し、以後継続して居住していること 家屋の床面積が原則50平方メートル以上であること 床面積の1/2以上が自己の居住用であること 民間の金融機関や住宅金融支援機構の住宅ローンを利用していること 住宅ローンの返済期間が10年以上かつ分割返済であること 控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること
※2023年9月時点
※参考：マイホームを持ったとき｜国税庁
なお、家屋の床面積が、40平方メートル以上50平方メートル未満（令和5年12月31日までに建築確認を受けたものに限る）であっても控除は受けられます。その場合は、「6」の要件が1,000万円以下になります。
面積要件と所得要件は間違いやすいので注意してください。
マイホームの面積は施工会社によって表記が異なるので、しっかりとチェックしておきましょう。
還付金を受け取る時期
還付金を受け取る時期は、申請の手続き方法によって下記のように異なります。
e-TAX（電子取引）を利用した場合：申請後20日程度 税務署窓口または郵送の場合：申請後30〜45日程度
いずれの方法も、実際に振り込まれる1週間ほど前に国税還付金振込通知書が届きます。
記載ミスや添付書類に漏れがあると還付金を受領する時期が遅くなるので、手続きが初めての場合や不慣れな場合は、税務署窓口で教えてもらいながら申請することがおすすめです。
住宅ローン控除の還付金を受け取る手順
ここでは、住宅ローン控除の還付金を受け取る手順を解説します。
会社勤務の人と個人事業主とでは、還付金の手続き方法が少し変わる部分があるので注意しましょう。
申請の仕方は、以下の2通りがあります。
確定申告で申請する 年末調整で申請する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
確定申告で申請する場合
初年度は、会社勤務の人も個人事業主も確定申告で申請します。申請に必要な書類は以下の通りです。
必要な書類
入手先
備考
確定申告書
税務署
国税庁HP
国税庁確定申告書ガイド
2023年から会社員専用の確定申告書Aは廃止されているので、注意が必要。
源泉徴収票
勤務先
【会社勤務の人】
源泉徴収票は、確定申告書で給与所得などを記入する際に必要であり、税務署への提出は不要。
住宅借入金等特別控除額の計算明細書（特定増築等）
税務署
国税庁HP
国税庁オンラインページ
住宅ローン控除の金額を計算する書類で全ての人が提出する書類。
本人確認書類の写し
-
マイナンバーカード・運転免許証・パスポートなど。
建物・土地の登記事項証明書
法務局
法務局HP
法務局HP
建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
-
住宅の取得年月日を明確にするために必要な書類。
住宅ローンの年末残高証明書
契約した金融機関
契約した金融機関から毎年10月頃に送付されてくる書類。
※送られてこない場合は金融機関への問い合わせが必要。
個人事業主は、2年目以降も初年度同様確定申告で住宅ローン控除の還付金を受け取ります。
年末調整で申請する場合
2年目以降は、年末調整を受ける給与所得者（会社勤め）の人は確定申告の必要はありません。
以下の書類を会社に提出し、年末調整で住宅ローン控除の還付金を受け取ります。
年末残高証明書（金融機関より送付される） 住宅借入金等特別控除証明書（金融機関より送付される） 住宅借入金等特別控除申告書（税務署より送付される）
年末残高証明書及び住宅借入金等特別控除証明書は、借入した金融機関から10月頃に送付されます。
送付されない場合は、必ず契約した金融機関に早めに問い合わせましょう。
住宅借入金等特別控除申告書は、税務署から数年分がまとめて送付されます。
初年度が個人事業主で2年目に会社勤務になったなどの場合は、確実に送付してもらえるように、早めに税務署に問い合わせておきましょう。
住宅ローン控除の還付金の計算方法
ここでは、住宅ローン控除還付金の計算方法を解説します。還付金の計算は、以下に示す3つのステップを経由して求めます。
所得税額を確認する 控除対象となる上限の借入限度額・年間の最大控除額を確認する 住宅ローン残高に控除率を適用して控除額を計算する
1つずつ見ていきましょう。
所得税額を確認する
住宅ローン控除還付金が、実際に発生する所得税の金額を超えて還付されることはありません。
そのため、本年の所得税額を計算する前に、前年（新築の前年）の年収とその際に納税した所得税額をチェックしておきましょう。
本年度の所得税は、以下の計算式を参考にして所得税額を算出します。経費に該当する項目や所得控除、所得税率及び控除額や税額控除などについては、国税庁HPを参考にして計算してください。
なお、住宅ローン控除についても税額控除の1つに該当します。
＜個人事業主の場合＞
（前年収入合計額-経費-所得控除額）×所得税率-控除額-税額控除＋復興所得税
＜給与所得者の場合＞
（給与・賞与収入合計額-給与所得控除額）×所得税率-控除額-税額控除＋復興所得税※参考：確定申告書等の様式・手引き等（令和４年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）｜国税庁
控除対象となる上限の借入限度額・年間の最大控除額を確認する
住宅ローン控除は、建物の種類と入居開始の時期に応じて借入限度額と最高控除額が設定されており、所得税以外にも制限があるので注意が必要です。
以下に借入限度額と最高控除額をまとめました。
＜新築住宅・買取再販住宅に2022〜2023年に入居開始した場合＞
住宅の種類
借入限度額
年間の最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅
5,000万円
35万円
ZEH水準省エネ住宅
4,500万円
31.5万円
省エネ基準適合住宅
4,000万円
28万円
その他の住宅
3,000万円
21万円
＜新築住宅・買取再販住宅に2024〜2025年に入居開始した場合＞
住宅の種類
借入限度額
年間の最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅
4,500万円
31.5万円
ZEH水準省エネ住宅
3,500万円
24.5万円
省エネ基準適合住宅
3,000万円
21万円
その他の住宅
0万円
適用不可
※参考1：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
※参考2：No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
※参考3：住宅ローン減税の概要について（令和４年度税制改正後）｜国土交通省
入居開始時期によって、借入限度額と最高控除額が変化するので注意しましょう。
住宅ローン残高に控除率を適用して控除額を計算する
実際のローン残高と借入限度額を比較していずれか低いものを選択し、控除率0.7％を乗じて控除額を算定します。
計算の結果、求められた控除額と所得税、年間の最大控除額を比較して、実際の還付額を確認してください。
ただし、所得税や最大控除額を超える分は還付されません。
住宅ローン控除の還付金はいくらもらえるのか実際にシミュレーション
ここでは、入居年や新築した住宅の種類に応じて、実際にいくら還付金をもらえるのかシミュレーションしてみましょう。
＜前提条件＞
家族構成：夫婦2人（収入は夫のみ） 年収600万円（所得税額：225,000円） 返済期間：35年 全期間固定金利：1.5％
＜シミュレーション1：長期優良住宅・借入額6,000万円・2023年4月入居＞
2023年4月に長期優良住宅に入居した場合、借入限度額は5,000万円、年間の最大控除額は35万円です。
1年目の年末（2023年12月）時点でのローン残高（※）は、49,180,581円とします。
この場合の住宅ローン控除の還付金は、以下のように計算します。
49,180,581円×0.7％＝344,264円
住宅ローン控除の還付金を計算する場合、端数処理は1,000円未満を切り捨てるため、還付金は344,000円になります。
計算上では344,000円であり、年間の最大控除額が35万円であるため、344,000円全額をもらえると感じるでしょう。
しかし、所得税額を超える部分は控除できないため、還付金額は225,000円になります。
ここからは、他の例も見てみましょう。
＜シミュレーション2：その他の住宅・借入金3,000万円・2023年4月入居＞
1年目の年末（2023年12月）ローン残高（※）
29,508,348円
計算式：29,508,348×0.7％
206,558円
住宅ローン控除還付金額（1,000円未満切り捨て）
206,000円
2022〜2023年入居の場合、年間の最大控除額は21万円であるため、最大控除額・所得税額のいずれもオーバーしていません。
そのため、計算上の206,000円全額が振り込まれます。
＜シミュレーション3：低炭素住宅・借入金4,000万円・2024年1月入居＞
1年目の年末（2023年12月）ローン残高（※）
39,124,310円
計算式：39,124,310×0.7％
273,870円
住宅ローン控除還付金額（1,000円未満切り捨て）
225,000円
2024〜2025年入居の場合に適用される年間の最大控除額は315,000円ですが、所得税額が225,000円であるため、還付金額は225,000円になります。
年収800万円（夫婦2人で夫のみの収入）の場合、所得税額は401,100円程度であるため、シミュレーション1〜3いずれの場合も計算上の控除額が実際の還付金額になります。
なお、所得税で控除し切れない場合、一定額は住民税から控除されるため、計算上の控除額が全て無駄になるわけではありません。
（※）年末ローン残高を手計算で求める作業は素人には困難です。金融機関の返済計画表をチェックするか、専用の金利計算機を利用する必要があります。
住宅ローン控除の還付金が少ないと感じる理由
ここでは、住宅ローン控除の還付金が少ないと感じる理由を解説します。
住宅ローン控除の還付金が少ないと感じる理由は以下の通りです。
還付金の上限を超えている 所得税がローン残高の0.7％以下である 住宅ローン控除による還付金額は毎年変化する
順に見ていきましょう。
還付金の上限を超えている
上記のシミュレーションの通り、住宅ローン控除の還付金は借入限度額と最大控除額が決められています。
そのため、常にローン残高の0.7％が還付されるわけではありません。
再度、上限の借入額と最大控除額をおさらいしておきましょう。
＜新築住宅・買取再販住宅に2022〜2023年に入居開始した場合＞
住宅の種類
借入限度額
年間の最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅
5,000万円
35万円
ZEH水準省エネ住宅
4,500万円
31.5万円
省エネ基準適合住宅
4,000万円
28万円
その他の住宅
3,000万円
21万円
＜新築住宅・買取再販住宅に2024〜2025年に入居開始した場合＞
住宅の種類
借入限度額
年間の最大控除額
長期優良住宅・低炭素住宅
4,500万円
31.5万円
ZEH水準省エネ住宅
3,500万円
24.5万円
省エネ基準適合住宅
3,000万円
21万円
その他の住宅
0万円
適用不可
※参考1：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
※参考2：No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
※参考3：住宅ローン減税の概要について（令和４年度税制改正後）｜国土交通省
前述しましたが、所得税で控除し切れなかった分の一定額は住民税から控除されます。
所得税額がローン残高の0.7％以下である
住宅ローン控除の還付金は、所得税を超える分は支払われないのと同様に、計算結果にかかわらず所得税額までしか還付されません。
年収がまだ低い場合は、所得税がローン残高に0.7％を乗じた額に届かないケースがあります。
そのため、住宅ローン控除の還付金を低く感じる人は少なくありません。
住宅ローン控除による還付金額は毎年変化する
住宅ローン控除はローン残高をもとに計算されるので、返済に滞りが無くローン残高が減少すると、還付金額も少なくなります。
控除限度額や納税している所得税によって、還付金の額が数年変わらないというケースは生じますが、増える可能性はほとんどありません。
住宅ローン控除の還付に関するよくある質問
ここでは、住宅ローン控除の還付に関するよくある質問を解説します。
還付金が振り込まれないのはなぜ？ 住宅ローン控除のおすすめ相談先は？
1つずつ見ていきましょう。
還付金が振り込まれないのはなぜ？
還付金がなかなか振り込まれない場合は、以下の理由が考えられます。
郵送や税務署窓口での書面申告を選択している
e-TAXによる電子申告の場合は3週間程度で振り込まれますが、書面申告の場合は30〜45日程度、遅ければ2ヶ月程度かかる場合があります。
確定申告時に記載ミスがあり再申告を複数回している
記載事項にミスなどがあり、確定申告を複数回行った場合は、最終の記載ミスが修正された時点が手続きのスタートとなるため、通常より還付に時間がかかります。
確定申告書添付書類に不備があり後日追加で添付している
上記と同様の理由ですが、必要書類に添付漏れがあると全ての書類が揃った時点からスタートとなるため、還付に余計な時間がかかります。
住宅ローン控除のおすすめ相談先は？
住宅ローン控除は建物の種類によって適用される借入限度額や最大控除額が異なるので、住宅メーカーや長期優良住宅などを多く手がけている施工会社に相談することをおすすめします。
住宅ローン控除の制度については、国税庁HPでチェックできます。
また、金融機関や不動産会社で住宅ローン相談会やセミナーを開催している場合があるため、借入を検討している金融機関などに相談してみましょう。
※参考：住宅ローン控除を受ける方へ｜国税庁
住宅ローン控除の還付金における初年度は確定申告が必要
ここまで、住宅ローン控除の還付金を見てきましたが、押さえておきたいポイントは"会社勤めの人も初年度は自分で確定申告しなければならない"ことです。
住宅ローン控除制度の中身と手順をしっかり理解すれば、予定通りに還付金が支払われるため、国税庁HPをしっかり読み込んで手続きしてください。
また、自分1人で不安がある人は、ローン控除の最高限度額が高く設定された長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅を数多く取り扱っている施工会社に相談しましょう。
高知県でマイホームを検討している人には、こうした優良住宅やZEH水準省エネ住宅に関して、多くのノウハウを持っている建匠がおすすめです。
住宅ローン控除に関しても、専門のスタッフが予算と建物の性能のマッチングを考えて最適なプランを提案します。
ご興味のある人は、ぜひお近くのモデルルームに足を運んでみてください。
お問い合わせ・資料請求｜高知で新築注文住宅なら【建匠】家族の笑顔を生み出す工務店
この記事では、土地探しに疲れてしまう原因や、良い土地の情報に巡り会えずやめたくなった場合の対処法について解説します。
なかなか自分の理想とする土地に巡り会えず、疲れてしまう人は少なくありません。
理想の土地を求めて毎日インターネットで検索したり不動産会社に相談したりしても、条件に見合う土地を見つけることは困難です。
この記事では、理想の土地に巡り会えず疲れたときのことを解説していくので、土地を探している人はぜひ最後までお読みください。
【この記事でわかること】
土地探しに疲れたと感じてしまう理由 土地探しに疲れたときに取るべき対処法 土地探しに疲れたときによくある質問土地探しに疲れたと感じてしまう理由
土地探しに疲れたと感じてしまう理由は、主に以下の4点です。
お気に入りの土地が売れてしまった お気に入りの土地では理想的な家が建てられなかった どうしても予算オーバーしてしまった 不動産会社からの連絡が遅かった
順に見ていきましょう。
お気に入りの土地が売れてしまった
気に入った土地が直前に売れてしまったとき、疲れを感じてしまうでしょう。
自分が気に入った土地は、ほかの土地購入希望者にとっても好条件である場合がほとんどです。
そのため、「ぜひ購入したいけれど、予算と合わない」などと迷っているうちに、ほかの希望者に手を挙げられて買われてしまうケースが多くあります。
また、好条件の土地は工務店やハウスメーカーが情報出しから5分もかからず購入するケースが多いことから、一般に公開されることは稀であり、仮に公開されてもすぐに売れてしまいます。
この事態を避けるために取るべき行動は、一刻も早く購入を意思表示することです。
具体的には以下の方法を検討してください。
予算と合わない場合は指値して買付申込書を提示する 金額交渉の余地がない場合は融資条件などを設定して買付申込書を差し入れる
上記の2つは、まず交渉の場を確保することを目的としています。
なぜなら、金融機関などと打ち合わせをして金額的な折り合いが付けられたとしても、その間に売れてしまっては本末転倒になるからです。
したがって、「購入したい」と思った土地があれば、まず仲介会社に連絡をとって購入の意思表示をすることが重要です。
融資条件付買付証明書を差し入れておけば、金融機関において融資がつかなかった場合でも一定期間内であればペナルティなしで辞退できます。
お気に入りの土地では理想的な家が建てられなかった
お気に入りの土地が見つかっても、何らかの要因で理想の家が建てられないときは疲れを感じてしまうでしょう。
国内の土地に建築する際は、自分の思い通りに建てられるわけでなく一定のルールが定められています。
代表的な建築法規は、以下のものがあります。
用途地域 建ぺい率 容積率 高さ制限 斜線制限（北側・隣地） 最高距離 日影規制
上記に加えて、エリアごとに細かい建築条例なども定められており、これらの条件を全てクリアしなければ建築できません。
その結果、想像通りの延床面積が確保できず、「理想通りの部屋数が確保できない」といったケースに陥りがちです。
このようなケースを何回か繰り返すうちに疲れてしまい、土地探しを諦めてしまう人も少なくありません。
どうしても予算オーバーしてしまった
土地探しに疲れてしまう最も大きな原因といえるのは、予算オーバーです。
仮に良い土地が見つかったとしても、多くのケースでは予算オーバーになってしまいます。
なぜなら、自分にとって好条件の土地は他者にとっても同様に人気が高く、値崩れしないからです。
また、金銭的に余裕がある人や会社が、さらに高値で購入を希望する場合も少なくありません。
理想の土地は、予算オーバーしてしまう可能性が高いことを知っておいてください。
不動産会社からの連絡が遅かった
不動産会社からの連絡がなかなかもらえず、待ちくたびれてしまうケースも少なくありません。
自分の条件に見合う土地情報が出てきた場合、一般公開する前に不動産会社が連絡してくれるように依頼しておくのは非常に重要といえます。
なぜなら、条件に見合う土地が出てくれば、購入するか否かの返答期限は設けられるものの、一番に情報提供してくれる可能性が高いからです。
しかし、不動産会社から連絡が来るまでの期間が想定よりかかっている場合、待ちくたびれて疲れを感じてしまうでしょう。
この事態を避けるためには、工務店などの建築業者に土地情報の提供を依頼しましょう。
土地探しで疲れたと感じたときの対処法
ここでは、土地探しで疲れを感じたときの対処法を6つ解説します。
求める条件の優先順位を明確にしておく 価格が高かったら交渉してみる 求める条件を見直す 土地の欠点を家の設計などでカバーする 工務店と一緒に土地を探す 期限を設けて土地探しを実施する
それぞれ見ていきましょう。
求める条件の優先順位を明確にしておく
土地を購入する際の条件に優先順位を設定しましょう。
確保したい条件を2〜3個程度に絞り、譲れないポイントを決めておくと土地の決めやすさが格段に上がります。
妥協できる点と譲れない点を明確にすることで、選択肢が広がるでしょう。
求める条件を見直す
妥協できるように、求める土地の条件を見直すことも重要です。
妥協点を具体的に数値化、可視化できることが望ましいといえます。
土地の購入金額を見直すことで複数の土地情報を得られ、購入に結びつくケースも少なくありません。
月々の返済計画や生活スタイルを見直しながら、購入のハードルを少し下げる工夫をするのも重要です。
価格が高かったら交渉してみる
インターネットやチラシで情報収集する場合、価格交渉するのもポイントです。
具体的には、間違いなく購入する「指値」を入れることです。
指値したからといって必ずその金額で購入できるわけではありませんが、指値することで購入の明確な意思表示になります。
インターネットやチラシの情報では予算オーバーしていても、それ以外の条件で合致しているのであれば、指値などの価格交渉も重要です。
土地の欠点を家の設計などでカバーする
土地に欠点があって迷っている場合は、家の設計などでカバーすることをおすすめします。
土地の価格が低く抑えられている理由の1つが、土地に欠点があるからであることもあります。
この場合は、自分であれこれ考えるよりもプロの建築業者や設計士に相談してみましょう。
狭い土地なら3階建てや屋根裏スペースを確保したり、不成形地であればその地形を生かしたデザインを提案してくれたりするなど、理想的な住空間が得られる場合もあります。
プロの力を借りることによって土地の欠点をカバーできることは少なくないので、積極的に相談してみましょう。
工務店と一緒に土地を探す
土地を探す場合は、工務店などの建築業者にも依頼してみましょう。
建築業者にとって、土地探しは「自社の商売に結びつく入り口」です。
つまり、建築業者は自社に建築を発注してもらうために、顧客の望む条件に見合った土地を探す努力を惜しみません。
建築業者も日頃から土地情報を収集している場合や、自社の分譲用地として土地を所有している場合もあるので、ぜひ相談してみましょう。
期限を設けて土地探しを実施する
期限を設けることは、土地探しで非常に重要です。
期限を設定することで、設定した優先順位も効果的に機能するでしょう。
期限があることで妥協点を見つける作業が早まり、結果として土地探しが成功する可能性も高まります。
土地探しする際は、3ヶ月や半年など一定の期限を決めましょう。
土地探しに疲れたときによくある質問
土地探しに疲れたときによくある質問に答えていきます。
気に入った土地が見つからないときはやめるべき？ 土地を探している人が悩みがちなポイントは？ 土地探しにはどれくらいの期間を要する？
1つずつ見ていきましょう。
気に入った土地が見つからないときはやめるべき？
結論からいうと、気に入った土地が見つからないからといって、やめることはおすすめできません。
なぜなら、マイホームを検討し続けるのであれば、土地探しをやめたとしても状況は変わらないからです。
どのように対策しても土地が見つからないときは、焦らないことが重要です。
冷静になって、もう一度自分の要望や条件をじっくり見返してみましょう。
条件を1つずつ吟味して、本当に自分にとって必要な条件かを検討する時間に充ててください。
その結果、土地探しが成功する可能性も高まるでしょう。
土地を探している人が悩みがちなポイントは？
土地を探す人に共通する悩みは、「どのように探せば理想の土地が見つかるのか」です。
具体的に見られる悩みには、以下のものがあります。
土地探しは何から始めるのか？ 土地探しは誰に相談すれば良いのか？ 土地探しにおけるインターネットの情報は信じて良いのか？ 土地の価格は妥当なのか？ 良い土地が見つかっても思い通りのマイホームが建つのか？
わからないことで不安が募り、土地探しを前に進められない人は少なくありません。
土地探しで悩んでいる場合は、実績の豊富な工務店や建築業者などに相談しましょう。
土地探しにはどれくらいの期間を要する？
住みたいマイホームのイメージが決まってから土地探しを始めた場合、土地探しにかかる期間の目安は4〜12ヶ月程度です。
これ以上の期間がかかると土地探しに疲れてしまい、マイホーム計画を断念してしまうことにもなりかねません。
土地探しの期間は、3〜6ヶ月を目安にすることをおすすめします。
土地探しで疲れたら無理せず対策を練ろう
土地探しは無計画にスタートするといつまで経っても理想の土地が見つからず、疲れ果ててしまうケースは少なくありません。
疲れずに土地探しをするためには、希望条件を見直したり、信頼のおける相手などに相談したりすることが重要です。
建匠では、マイホーム建築に必要な全ての過程に専門スタッフが常駐しています。土地の買付はNo.1であり、毎月約400件の不動産会社を訪れ最新の情報を収集しています。
家づくりで悩んでいる人や土地探しで行き詰まっている人は、ぜひお近くのモデルハウスに足を運んでみてください。
建匠に資料請求する
この記事では、高気密・高断熱住宅のメリットやデメリットなどを解説していきます。
近年、国内の住宅市場において高気密・高断熱性能に対する関心が高まっています。
また、ここ数年の猛暑や新型コロナウイルス、ロシアのウクライナ侵攻などにより、光熱費の高騰に拍車がかかりました。
こうした情勢において、使用電力量の削減効果が高い高気密・高断熱住宅に注目が集まっています。
この記事では、高気密・高断熱住宅を建築する際に後悔しないためのポイントも詳しく解説するので、家づくりに悩んでいる人はぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
高気密・高断熱住宅とは？ 高断熱住宅の仕組み 高気密・高断熱住宅を建てるメリット 高気密・高断熱住宅を建てるデメリット 高気密・高断熱住宅で後悔しないポイントそもそも高気密・高断熱とは？
高気密住宅とは、一般的に隙間のない住宅を指します。
また、高断熱住宅は熱が逃げにくい特徴を持ち、夏は涼しく冬は暖かい点が大きな特徴です。
高気密・高断熱は、それぞれ以下の2つの数値で簡単にチェックできます。
C値：気密性を表す数値 UA値：断熱性を表す数値
それぞれ具体的に見ていきましょう。
C値
C値とは「住宅にどれくらいの隙間があるかを示す数値」で、相当隙間面積率ともいいます。
具体的な計算式は、以下の通りです。
C値＝隙間の総面積÷延床面積
当然ながら、このC値の数値が低いほど高気密の住宅になります。
ここでは、1999年時の次世代エネルギー基準におけるC値の基準表（※）を見てみましょう。
C値
隙間の総面積
気密状態
5.0未満
500平方センチメートル
ハガキ3.3枚分の隙間がある状態 通風性は高いが気密性は高くない2.0未満
200平方センチメートル
ハガキ1.3枚分の隙間がある状態 1999年時の次世代省エネルギー基準はクリア1.5未満
150平方センチメートル
ハガキ1枚分の隙間がある状態 過去の日本の省エネ基準はクリアしているが、一部の国外と比較するとまだ十分な気密性ではない状況1.0未満
100平方センチメートル
ハガキ0.6枚相当分の隙間がある状態 十分な気密性が確保されている状態0.5未満
50平方センチメートル
ハガキ0.3枚相当分の隙間がある状態 諸外国の省エネ基準と比較しても優れており、花粉や虫の侵入不可能な程度の気密性※：C値に関しては、2009年の省エネ法改正により明確な基準は設けられなくなったが、1999年の基準では、北海道と東北の一部地域以外は5.0がC値の基準値とされている
現状では、C値1.0程度であれば高気密住宅といえます。
UA値
UA値とは「熱量がどれだけ外部に放出されにくいかを示す数値」のことで、外皮平均熱貫流率ともいいます。
計算式は以下の通りです。
UA値＝総熱損失量÷外皮総面積
外皮とは屋根・外壁・窓・ドアなどの建物表面のことで、これらの総面積で外皮総熱損失量を割った数値がUA値です。
このUA値が低ければ低いほど室内の熱は逃げにくく、断熱性能に優れた高断熱住宅といえます。
国土交通省が、国内を8つのエリアに分けてそれぞれ定めたUA基準値を見てみましょう。
区分
エリア
UA値（省エネ基準）
UA値（ZEH基準）
1・2
北海道
0.46
0.4
3
青森県・岩手県・秋田県
0.56
0.5
4
宮城県・山形県・福島県・栃木県
長野県
0.75
0.6
5・6
茨城県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・富山県・石川県・福井県・山梨県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県・滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県・鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県
0.87
0.6
7
宮崎県・鹿児島県
0.87
0.6
8
沖縄県
-
-
※参考：住宅における外皮性能｜国土交通省
次に、同様に国土交通省が発表している省エネ性能（高断熱性能）に係る上位等級の基準も見ておきましょう。
目安として、一般家庭における標準的な冷暖房の一次エネルギー消費量について、等級6で概ね30％、等級7で40％削減できる水準とされています。
＜一戸建て住宅の断熱性能等級別比較＞（単位：UA）
地域区分
等級
等級定義
1・2
3
4
5・6
7
8
7
熱損失等のより著しい削減対策がされている
0.20
0.20
0.23
0.26
0.26
-
6
熱損失等の著しい削減対策がされている
0.28
0.28
0.34
0.46
0.46
-
5
熱損失等のより大きな削減対策がされている
0.4
0.5
0.6
0.6
0.6
-
4
熱損失等のより大きな削減対策（建築物エネルギー消費性能基準に相当する程度）がされている
0.46
0.56
0.75
0.87
0.87
-
3
熱損失等について一定程度削減されている
0.54
1.04
1.25
1.54
1.81
-
2
熱損失等の小さな削減対策がされている
0.72
1.21
1.47
1.67
2.35
-
1
その他
-
-
-
-
-
-
※参考：住宅性能表示制度における省エネ性能に係る上位等級の創設｜国土交通省
効果的に光熱費を節約できる等級6以上を目指す場合、標準的なUA値0.87程度では効果が薄く、できればUA値0.46以下を確保する必要があることがわかります。
UA値0.6程度（等級5）で抑えても、光熱費の節減効果を実感できるレベルには至りません。
そのため、やはり0.46（等級6）以下が望ましいといえます。
高断熱住宅の仕組み
高断熱住宅は上記でも説明した通り、夏は涼しく冬は暖かい特性を持った高機能住宅です。
ここでは、高機能をもたらす断熱の仕組みについて解説します。
内断熱 外断熱
それぞれ見ていきましょう。
内断熱
内断熱は最も一般的な断熱方法の1つで、断熱材を建物の内側に入れる工法です。
プラスチック製の隙間断熱材や吹付け断熱、グラスウールなどの天然繊維系断熱材を柱などの間に埋めて断熱効果を高めるのが一般的です。
内断熱は、費用も抑えやすく工事も取り組みやすい特徴があります。
外断熱
外断熱とは、外壁仕上げ材のすぐ内側を断熱材で隙間なく埋めることで断熱層を作る工法です。
断熱材で建物全体を覆うように敷き詰めるのが特徴で、屋根や外壁が蓄熱効果を発揮するため、一般的に内断熱よりも高い保温効果が期待できます。
しかし、外断熱は内断熱に比べて施工が大掛かりになり、その分工事費も高くなる場合が多くあります。
内断熱・外断熱ともに、UA値0.46を達成していれば、室内の極端な温度差や窓の結露を防いでくれます。
そのため、UA値は断熱材を選ぶうえで必要な基準の1つです。
建匠の魅力の1つは、UA値0.46が標準仕様である『極断熱の家』です。
極断熱には内断熱・外断熱の両方があり、仕様はUA値0.46・0.36・0.26・0.14の4段階です。
高気密・高断熱住宅を建てるメリット
ここでは、高気密・高断熱住宅を建てるメリットについて解説します。
ヒートショックのリスクを減らせる 遮音性が高い 外気の影響が小さい 室内の温度差がない
順に見ていきましょう。
ヒートショックのリスクを減らせる
ヒートショックとは、温度の急激な変化によって血圧が大きく変動し、失神したり場合によっては心筋梗塞や脳卒中という重篤な病気を引き起こしたりする健康被害のことです。
特に、寒い冬場に暖かい部屋から温度の低いトイレや浴室に移動する際に発症しやすいことを覚えておきましょう。
高気密・高断熱の住宅であれば、居宅内の温度差が少なくなるのでヒートショックを発症するリスクが低くなります。
高気密・高断熱住宅は、光熱費だけではなく、住まう人の健康に対しても大きな効果をもたらすといえます。
遮音性が高い
高気密住宅は隙間が少ないため、外部からの空気の流入が少ないのと同時に室内から外部に流れる空気も少量になります。
そのため、空気の流れによって伝わる音量も少量となり、結果的に遮音性が高まります。
また、グラスウールなどの断熱材は、断熱効果以外に音を吸収する性質を持っています。
このように、高気密・高断熱住宅は本来の機能に付随して高い遮音効果も得られる点が特徴です。
外気の影響が小さい
高気密・高断熱住宅は、外気の影響を受けにくい性質を持っています。
そのため、室内の温度や空気の流れは一定に保たれ、高齢者や幼児にとって快適な生活空間が維持できるでしょう。
また、外気の影響を受けにくいことにより、建物そのものだけでなく各住宅設備の傷みも減少しランニングコストを抑えやすくなります。
室内の温度差がない
高気密・高断熱住宅は、外気の影響を受けにくいため、どの部屋にいても大きな温度差がありません。
どの部屋にいても室温が一定に保たれやすいので、冬場に「足元が冷えて耐えられない」や、夏場に「頭がのぼせた感じになる」などの、温度差による不快感が軽減されます。
高気密・高断熱住宅を建てるデメリット
高気密・高断熱住宅を建てた際のデメリットも見ておきましょう。
空気やにおいがこもりやすい 壁の内側で結露が発生するリスクがある 建築費が高くなりがちである
1つずつ見ていきましょう。
空気やにおいがこもりやすい
高気密だと隙間が少ないため、室内の空気が外に排出されにくくなり、においがこもりやすくなります。
室内に空気やにおいをこもらせないためには、適度な換気が欠かせません。
住宅における換気については、シックハウス症候群や冬場のストーブによる一酸化中毒などを避けるために、建築基準法によって一定の基準が設けられています。
石油ファンヒーターや石油ストーブの排気には少量とはいえ一酸化炭素が含まれているので、高気密・高断熱住宅での利用は控えましょう。
壁の内側で結露が発生するリスクがある
高気密・高断熱住宅の場合、目に見える窓や壁ではなく外壁と内壁の間に内部結露が発生することがよくあります。
断熱性能が高い分外気と室内の温度差が生じやすく、その温度差によって内部結露が発生します。
結露を放置しておくと断熱材が機能しなくなったり、構造柱が腐食したりする危険性もあります。
こうした結露を防止するために、外壁と断熱材の間に透湿防水シートを設置したり、室内側の石こうボード手前に防湿気密シートを貼ったりして対策を講じるのが一般的です。
このように、高気密・高断熱住宅であるために生じる結露もあるので、こまめに換気するようにしてください。
建築費が高くなりがちである
高気密・高断熱住宅は、通常より建築費が高くなりがちです。なぜなら、断熱材などの資材だけでなく、サッシや防湿ガラスなどにもコストがかかる場合があるからです。
ただし、前述した通り光熱費を大きく削減させることが可能であるため、自分の生活サイクルを考慮して高気密・高断熱住宅を検討しましょう。
高気密・高断熱住宅で後悔しないためのポイント
ここでは、高気密・高断熱住宅で後悔しないためのポイントを解説します。
窓やサッシも高気密・高断熱仕様のものを選ぶ 換気システムを整える 実績があり信頼できる工務店を選ぶ
順番に見ていきましょう。
窓やサッシも高気密・高断熱仕様のものを選ぶ
高気密・高断熱住宅を実現したいのであれば、外気の影響を受けやすい開口部（窓やサッシ）の仕様にもこだわりましょう。
サッシには、アルミサッシ・樹脂サッシ・木製サッシの3種類があり、できれば樹脂サッシか木製サッシを選ぶことをおすすめします。
アルミサッシは、樹脂サッシに比べて熱伝導率は1000倍で熱損失率は3倍と、外気温の影響を非常に受けやすく、結露しやすいともいえます。
また、窓ガラスはできる限り単板ガラスを避け、トリプルガラスを選びましょう。
トリプルガラスは3枚のガラスの間に空気層が2層あるガラスのことで、2枚のガラスでできているペアガラスより高い断熱性能を持ちます。
また、部屋の冷暖房効率の向上につながるため、省エネ対策としても効果的です。
高気密・高断熱住宅を目指すのであれば、窓は「樹脂サッシ（もしくは木製サッシ）＋トリプルガラス」を採用するのがおすすめです。
換気システムを整える
高気密・高断熱住宅を目指す場合は、熱交換システムを用いた機械換気（第1種換気）をおすすめします。
機械換気（第1種換気）とは、吸気及び排気をどちらも機械によって行う換気方法です。
機械換気には、夏は暖かい空気、冬は冷たい空気が入り込んでしまう欠点があるものの、熱交換システムを採用すれば問題ありません。
熱交換システムは、夏の暑い外気は冷やして取り込み、冬の冷たい外気は温めてから室内に取り込んでくれるので、快適な暮らしが実現できます。
デメリットとして、消費電力が多少増加する点と施工コストが上がる点があります。
しかし、高気密・高断熱住宅を目指す場合にはおすすめのシステムです。
実績があり信頼できる工務店を選ぶ
高気密・高断熱住宅を建築する場合は、工務店選びが重要になります。
高気密・高断熱住宅を商品ラインナップに持っている、もしくは高気密・高断熱住宅の施工実績を豊富に持っている工務店を選びましょう。
メーカーによって断熱方法（内断熱or外断熱など）や仕様する断熱材も違うので、工法や使用剤について、詳しく説明してもらいましょう。
高気密・高断熱住宅を建てるなら建匠の『極断熱の家』がおすすめ
建匠では、高知県を中心に高気密・高断熱住宅をはじめとした住宅を取り扱っています。
建匠の『極断熱の家』シリーズは、最低価格帯の商品「ZERO＋」でもUA値0.46、C値1.0を達成しており、コストパフォーマンスの高い住宅です。
また、樹脂サッシ＋トリプルガラスを標準採用しており、電気代は無断熱住宅に比べて年間約23万円、2020年断熱義務化基準採用住宅に比べて約15万円の削減を実現しています。
ZERO＋は、耐震・耐風最高ランク、ベタ基礎＋コーナー補強などフル装備した上で、1棟（施工面積66.11㎡）単価：880万円（税込）〜という低価格です。
初めてマイホームを計画する方でも検討しやすい価格帯ですので、建匠の『極断熱の家』をぜひご検討ください。
建匠に資料請求する
高気密・高断熱住宅を建てるならデメリットをカバーしよう
現代は、世界的に温暖化や異常気象、パンデミックなど環境に起因するさまざまな問題を抱えています。
国内の住宅市場においても、加速する温暖化を抑えるべく省エネ住宅が推奨されており、今回のテーマである高気密・高断熱住宅の重要性はさらに高まっていくでしょう。
高気密・高断熱住宅がさらに普及すれば使用電力量を抑えられ、光熱費を大幅に削減できます。
高気密・高断熱住宅は、トータルの建築コストが高い点や結露しやすい点などがデメリットとしてあります。
しかし、こうしたデメリットは、高気密・高断熱住宅の持つメリットで十分に相殺され、年月が経つほどにメリット部分が大きくなるでしょう。
こうした点を踏まえて、ぜひ高気密・高断熱住宅を検討してみてください。
この記事では、住宅ローン返済中に転勤が決まったときにどうすればよいのかを解説していきます。
「勤務先から転勤の辞令を受けたけれど、返済中の住宅ローンはどうなるのか」と不安を感じる人は少なくありません。住宅ローンは、債務者本人が対象物件に居住することが条件になっているので、引越しが必要な本人が不安になるのも当然のことです。
この記事では、住宅ローン返済中に転勤が決まった際の4つの対処法を、それぞれのメリット・デメリットを交えて解説するので、ぜひ最後までお読みください。
【この記事を読んでわかること】
住宅ローン返済中に転勤が決まったらどうすべきか 住宅ローン返済中における転勤の対策4つ住宅ローン返済中に転勤が決まったらどうする？
住宅ローン返済中に転勤が決まって第一にすべきことは、単身赴任か家族全員で引越しかを決定することです。
なぜなら、家族が住み続けるか否かによって住宅ローンの返済や控除の扱いが異なる場合があるからです。
家族全員で引越しすることが決まったら、自宅を賃貸に出せるかどうかを見極めましょう。
家を貸すことはできるのか
住宅ローン返済中にマイホームを賃貸に出すことは、可能な場合と不可能な場合があります。
家を貸そうとする場合、返済中の金融機関に住所変更の連絡と、賃貸に出すことの報告をしておくべきだといえます。なぜなら、通常の場合、賃貸目的の住宅には住宅ローンが利用できず、契約違反になる場合があるからです。
転勤など、やむを得ない場合は住宅ローンを利用できるのが一般的ですが、返済中の金融機関に報告しておくことが大切です。
住宅ローン返済中における転勤の対策1.賃貸に出す
マイホームが賃貸物件として成立することが確認できたら、不動産業者と相談しながら準備を進めましょう。
ここでは、マイホームを賃貸に出す場合のメリット・デメリットを解説します。
賃貸に出すメリット
賃貸に出す場合のメリットは、賃料収入を得られることです。賃料収入がローン返済額を上回れば家計にも余裕が生まれ、ゆとりのある生活が可能になるでしょう。
合わせて、賃貸したマイホームの固定資産税・都市計画税は経費になるので節税にもなります。
賃貸に出すデメリット
マイホームを賃貸に出す場合のデメリットは、住宅ローン控除が受けられなくなる場合があることです。
また、ローンの借り換えを金融機関から求められる可能性も否定できません。
本来、住宅ローンは契約者本人が居住することが前提であるため、マイホームを賃貸に出して収入を得ることは契約違反に該当します。そのため、返済中のマイホームを賃貸に出す場合は、必ず事前に金融機関に相談しましょう。
金融機関によって転勤の場合は継続可能としているところもありますが、アパートローンへの借り換えを求められることが多いといえます。
住宅ローン返済中における転勤の対策2.単身赴任する
住宅ローン返済中に転勤が決まったとき、単身赴任か家族帯同で引越しかを決めることは非常に大切です。
ここでは単身赴任する方法について、メリット・デメリットを解説します。
単身赴任するメリット
自分が単身赴任して家族がマイホームに残り継続して居住する場合は、住宅ローンはそのまま継続できます。さらに、住宅ローン控除もそのまま継続して受けられます。
単身赴任が海外の場合でも、住宅ローン控除はそのまま受けられることを合わせて覚えておきましょう。
控除の適用を受けるための注意点として、以下2つの条件をしっかり把握しておいてください。
マイホーム購入後6ヶ月以内に、配偶者・扶養家族が入居し継続して居住し続けていること 転勤が解消された際は、そのマイホームに戻って居住を再開すること
この条件を満たした場合に、適用を受けられると覚えておきましょう。
単身赴任するデメリット
単身赴任する際のデメリットの1つとして、生活拠点が2つになることで生活費がかさむ点が挙げられます。
多くの場合、赴任先の住居費には会社の補助がありますが、それでも生活拠点が2拠点になることによる出費が家計にとって負担になることは避けられません。
また、2つ目のデメリットは、平成28年3月31日以前に住宅を取得して海外に単身赴任した場合は、住宅ローン控除を受けられないことです。
この点も合わせてチェックしておきましょう。
住宅ローン返済中における転勤の対策3.空き家にしておく
住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、空き家にしておくという選択肢もあります。
ここでは、家族で引越し後にマイホームを空き家にしておく場合のメリット・デメリットを解説します。
空き家にするメリット
空き家にしておくメリットは、急に戻ってくることになってもすぐに居住を再開できることです。他人に貸すわけではないので、部屋が汚されたり傷つけられたりすることもありません。
さらに、生活拠点は転勤先のみであり、経費の負担が発生しない点も大きなメリットです。
空き家にするデメリット
空き家にしておく最大のデメリットは、長期間人が居住しないことで建物が劣化する点です。
建物は、人が居住して生活することで自然に換気も行われ、不具合が生じてもすぐに対応が可能です。しかし、居住者がいない場合は当然ながら一定の劣化が生じます。
また、長期間空き家にしておくとセキュリティ面においても不安が生じます。空き巣被害だけでなく、長期間使用しないことによる害獣・害虫の侵入なども懸念されます。
これらの対策として、なるべく定期的なメンテナンスを計画してください。
電気や水道をいつでも使える状態にしておくために、電気や水道の基本料金は負担しておいたほうが安心といえます。
また、空き家にしている間は、賃貸と同様に住宅ローン控除を受けられなくなる点にも注意が必要です。マイホームに戻った時点で残りの減税期間があれば、その期間は控除を受けられます。
住宅ローン返済中における転勤の対策4.売却する
住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、売却するのも選択肢の1つです。
ここでは、対策方法として売却する場合におけるメリット・デメリットを解説します。
売却するメリット
売却した場合の最大のメリットは、固定資産税や維持費などの費用を払う必要がなくなることです。
マイホームは所有しているだけで、固定資産税・都市計画税・火災保険・地震保険・メンテナンス費用などが発生します。
マイホームの規模にもよりますが、こうした維持費は概ね年間30〜40万円程度の負担です。マイホームを売却する場合、このような負担がなくなるだけでも大きなメリットといえます。
売却するデメリット
売却することの最大のデメリットは、自己資金がない場合、売却代金がその時点の住宅ローン残債よりも低かった際に売却できない点です。
不足分を自己資金によって賄えれば売却は可能ですが、その分手元資金が減少することになり、いずれにしてもデメリットといえます。
また、マイホームを売却する際に仲介した不動産会社に、売却代金の3％+6万円の仲介手数料が発生します。仮に3,000万円で売却できた場合、96万円を売却時に支払わなければなりません。
高く売れたとしても、購入価額よりも売却価額が高かった場合などは、譲渡所得税が発生することがあるので、注意しましょう。
住宅ローン返済中に転勤する人によくある質問
ここでは、住宅ローン返済中に転勤する人によくある質問に答えていきます。
住宅ローン返済中の転勤は申告しないとバレる？ 住宅ローン返済中に転勤する人はどれくらいいる？
それぞれ見ていきましょう。
住宅ローン返済中の転勤は申告しないとバレる？
結論からいうと、転勤の有無は確実に発覚するので必ずローン返済中の金融機関に報告しましょう。
勤務（転勤）先の企業は、社員が転勤して新たに住み始めた市区町村の役場に給与報告するので、給与が支払われている場所と届出住所の相違が税務署に知られてしまいます。
こうした行為が悪意で行われたことが明らかになると、最悪の場合脱法行為になってしまう可能性も否めません。脱法行為が明らかになれば、金融機関からは一括返済を求められる可能性も非常に高くなります。
こうした事態を避けるために、転勤したら転勤先の市区町村、住宅ローン返済中の金融機関には必ず事前に報告しましょう。
住宅ローン返済中に転勤する人はどれくらいいる？
住宅ローン返済中に転勤する人の割合に関する公的なデータはありませんが、支社や支店を持つ企業に勤務している限り、転勤の可能性はあると考えるべきでしょう。
ここでは、転居を伴う人事異動が各企業においてどの程度の割合かを見ていきます。
＜企業調査の回答者属性1＞
全体
n
％
1,852
100.0
勤務地限定正社員の雇用区分
ある
292
15.8
ない
1,524
82.3
無回答
36
1.9
※参考：JILPT「企業における転勤の実態に関する調査」調査結果の概要｜独立行政法人労働政策研究・研修機構
＜企業調査の回答者属性2＞
全体
n
％
1,852
100.0
正社員の転勤状況
正社員の殆どに転勤の可能性がある
624
33.7
限られてはいるが正社員に転勤の可能性がある
509
27.5
転勤は殆どない
501
27.1
無回答
218
11.8
※参考：JILPT「企業における転勤の実態に関する調査」調査結果の概要｜独立行政法人労働政策研究・研修機構
上記のデータからも、正社員の8割以上に当たる人は勤務地が限定されておらず転勤対象となっていることがわかります。
さらに、61.2％（＝33.7％+27.5％）の正社員には転勤の可能性があるとの回答結果でした。
現在のテレワーク事情などを踏まえると、転勤の可能性は低くなっていることも考えられますが、ローン返済中に転勤の可能性は十分にあると考えておいたほうがよいでしょう。
住宅ローン返済中に転勤が決まったら自分にあった対策を
住宅ローン返済中に引越しする場合は、事前に対策を立てておかないと、思わぬ損をしたり法律違反したりする場合もあるので注意が必要です。
住所変更などは特に後回しにしてしまいがちですが、仮に遅くなったとしても必ず実行しましょう。
建匠では、建物のプランニングや土地情報だけでなく、住宅ローンなどの資金計画についても専門のスタッフがご相談を承ります。高知県でマイホームを検討している人や建て替えたいと考えている人は、資金計画のお悩みも含め、ぜひ一度お問い合わせください。
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