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2021.11.17

若いうちに自分たちだけの家を持つことは難しい話ではありません。

 

仕事のやりがいを優先して、年収が少ない方にも同じことがいえます。家を購入するタイミングは、欲しいと思った時がベストのタイミングであり、年収は問題ではありません。

 

もちろん、準備できる頭金や借入可能な金額は少なくなりますので、すべての要望を叶えることはできないかもしれませんが、ご自身のライフプランにあった家づくりは可能です。

 

そこで今回は、所得の低い方が持ち家を持つメリットとデメリットを解説していきます。

 

年収が低くても家を建てることができる背景もあわせて紹介していますので、これから家を建てる計画がある方はぜひ参考にしてみてください。

 

低収入でも持ち家を持つのは無理じゃない

 

低収入でも持ち家を持つことは無理な話ではありません。

 

一般的に、物件価格の2割程度の頭金が必要といわれていますが、現在は住宅ローンで全額融資を受けることが可能だからです。長期的に見て返済が可能かどうかが重要となりますので、年収が審査に与える影響は少ないといえるでしょう。

 

もちろん、頭金が不要といっても、契約金や諸経費など一定の現金は必要ですし、借入ができる住宅ローンの金額も少なくなります。しかし、自分たちに合った資金計画を作り、無理のない範囲で土地と建物を決めることでマイホームの取得が可能となります。

 

・低所得者層の持ち家比率は上昇している

・持ち家比率が増えている背景

 

それでは、低所得者層の持ち家比率の推移と背景を詳しく見ていきましょう。

 

低所得者層の持ち家比率は上昇している

 

近年、低所得者層の持ち家比率は上昇している傾向にあります。

 

はじめに、低所得者層(年収300万円未満)の持ち家比率(土地付注文住宅)を見ていきましょう。

 

住宅金融支援機構の『フラット35利用者調査』を見ると、低所得者層(年収300万円未満)の持ち家比率(土地付注文住宅)が全国的に上昇しています。住宅取得者に占める低所得者層の割合は、2011年の8.8%から2014年には最大14.4%へ上昇し、2015年以降も10%~11%台を維持しています。

 

土地なしの場合も、住宅取得者に占める低所得者層の割合は、同様の推移を見せております。2011年の10.9%から2014年には最大20%へ上昇し、2015年以降も15%~17%前後を推移しています。

 

次に、高知県の持ち家比率を見ていきましょう。

 

平成30の年住宅・土地統計調査を見ると、高知県の持ち家比率は所有関係別で64.9%と全国平均に比べて3.7ポイント上回る結果となっています。持ち家比率自体は横ばいの状況が続いていますが、住宅者取得者の中で、低所得者層(年収300万円未満)の割合が増えているデータがあります。

 

低所得者層(年収300万円未満)の持ち家比率(土地付注文住宅)は、2011年の14.3%から2013年に最大20%へ上昇し、2015年以降ばらつきはあるものの12%~19%前後と高い水準を維持しています。

 

土地なしの場合は、2011年の15.1%から2017年には最大22.8%へ上昇し、2018年以降も16%~18%前後と高い水準を維持しています。

 

このように、年により多少のばらつきはあるものの、高知県を含め全国平均でも住宅取得者に占める低所得者層の割合が増えているのです。

 

持ち家比率が増えている背景

 

持ち家比率が増えている背景の要因はいくつかありますが、その中でも住宅ローン金利が下がり、その後も低水準で続いていることが一番の要因といえるでしょう。

 

住宅ローンは借入金額が大きいため、わずかな金利差が大きな利息差を生みます。また、低金利により全額融資であっても、無理のない返済計画をたてることができるようになりました。過度な金利上昇の可能性は今後も低いと考えられ、住宅購入希望者の背中を押す結果となっています。

 

もちろん、住宅ローンの返済は何十年と続くものなので、過度な借入はおすすめできません。将来の金利上昇を見込んだ、余裕のある返済計画をたてることが大切です。

 

持ち家?賃貸?低収入の人の住居に関するメリット・デメリット

 

持ち家と賃貸にはそれぞれに一長一短があり、どちらが正解ということはありません。自分たちの暮しにあった選択が必要であり、家を購入するタイミングは人それぞれです。

 

持ち家と賃貸住宅に関するメリットとデメリットを解説しますので、現在の暮らしと将来の暮らしの両方を考えながらみていきましょう。

 

・低収入で持ち家を買うメリット

・低収入で持ち家を買うデメリット

・低収入で賃貸に住むメリット

・低収入で賃貸に住むデメリット

 

それでは、順番に解説していきます。

 

低収入で持ち家を買うメリット

 

低収入で持ち家を買うメリットは、コストの最適化にあります。

 

毎月支払う家賃がもったいないと感じたことがある方は多いのではないでしょうか。賃貸住宅はいくら家賃を払っても、自分たちの資産とはなりません。

 

しかし、持ち家は住宅ローンの返済が終わってしまえば、完全に自分たちの資産となり、月々の住宅にかかる費用負担も大幅に少なくなります。コスト面からみれば、住宅の購入は早ければ早いほどメリットがあるといえるでしょう。

 

低収入で持ち家を買うデメリット

 

一方で、低収入で持ち家を買うデメリットは、住み替えが難しい点です。

 

転勤や離婚など思いもよらない出来事が発生することがありますし、年を重ねることで暮らし方に対する考え方が変わることもあります。

 

住宅ローンを抱えることにより、身動きがとりづらくなることはデメリットといえるでしょう。

 

低収入で賃貸に住むメリット

 

低収入で賃貸に住むメリットは、住み替えが容易な点とメンテナンス費用が不要な点です。

 

転勤や進学などライフスタイルにあわせて場所や広さを選べますし、家賃以外の突発的な出費はありません。賃料の安い物件を選ぶことで、住宅購入の頭金を貯めたりと、ライフプランにあった選択がしやすいといえます。

 

低収入で賃貸に住むデメリット

 

低収入で賃貸に住むデメリットは、一生住み続けることが難しいことです。

 

老朽化に伴う取り壊しなど、退去せざるを得ないケースがあげられます。住み替えには一定の費用が掛かりますし、民間賃貸住宅の場合では入居審査で入居を断られるケースもあります。

 

毎月の家賃を考えると、賃貸住宅は終の棲家としては不安が残る選択といえるでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、所得の低い方が持ち家を持つメリットとデメリットを解説してきました。賃貸住宅と比較していますが、賃貸住宅で数年暮らしてから、自分たちで家を建てる方法をおすすめします。家を建てるタイミングは人それぞれですが、費用の最適化を考えると、タイミングは早いに越したことはないのです。

 

若い内は年収も低く、頭金の準備も簡単ではありませんが、住宅ローン金利の低水準が続く状況は、家を建てる決断を後押ししてくれます。

 

また、年収が低い場合、住宅ローンの借入可能金額は少なくなりますが、悪い話ばかりではありません。借入金額が少なければ、将来にわたる返済の負担が少なくなるからです。すべての要望を叶えることはできないかもしれませんが、優先順位を決めて工夫することで、理想のマイホームを作ることが可能となります。

 

建匠では様々な価格帯のプランから、お客様のライフスタイルにあったプランをご提案いたします。資金計画や土地探しのお手伝いもしておりますので、マイホームの購入をお考えの方はぜひ一度モデルハウスへ足をお運びくださいませ。

 

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2021.11.17

2階建て30坪で家を建てようとする場合、どのような間取りにするかについて、色々と思い悩む方が多いのではないでしょうか。

 

延床面積で30坪というと、決して狭くはないが色々と詰め込むのは難しい絶妙な広さといえます。

 

そこで今回は、2階建て30坪の間取りや建てる際のポイントを解説していきます。余裕のある広さとはいえませんが、間取りの配置を工夫するなど、空間を上手く使うことで快適な暮らしを実現することは可能です。

 

自分たちのこれまでの暮らしと、これからの理想の暮らしを考えながら優先順位を決めることが大切です。優先順位のつけ方は人それぞれですが、共感できるポイントもあると思いますので、考えていきましょう。

 

2階建て30坪の広さはどれくらい?

 

2階建て30坪の広さは、㎡換算で約100㎡となります。シングルスのテニスコートの広さが約195㎡となりますので、テニスコートの半分程度をイメージするとよいでしょう。総2階建ての場合は、それぞれのフロアがテニスコートの4分の1と考えてみてください。

 

2階建て30坪の延べ床面積を確保するためには、どの程度の敷地の広さが必要になるかを見ていきましょう。

 

2階建て30坪の家に必要な土地の広さ

 

2階建て30坪の家に必要な土地の広さは、建ぺい率や容積率の制限によって異なります。いくつか例を挙げますので、参考にしてみてください。

 

建ぺい率60%・容積率200%の場合、必要な土地の広さは30坪程度となります。建物本体以外に、ガレージなども建ぺい率の算定対象となりますので、敷地の広さには余裕を見ておく必要があります。

 

建ぺい率40%・容積率60%の場合、必要な土地の広さは55坪程度となります。第一種低層住居専用地域など指定されるエリアは少ないでしょうが、自分たちの住みたいエリアであれば、制限に従う必要があります。

 

自分たちが住みたい地域の建ぺい率と容積率は、事前に確認しておきましょう。土地探しでは重要なポイントの一つです。また、建ぺい率・容積率いずれも制限の緩和措置がありますので、土地探しの段階で専門家へ相談することも検討してみてください。

 

2階建て30坪住宅の特徴

 

2階建て30坪住宅の特徴は、コンパクトなサイズ感で3、4人家族に向いている点にあります。

 

先に述べた通り、何でもかんでも要望を詰め込むことは難しい広さですが、レイアウトを工夫することで快適な空間を作ることができます。

 

間取りは2LDK~4LDKまでを想定していますが、ライフプランにあった間取りを選ぶ必要があります。2LDKの場合、居室はもちろんのこと、水回りや収納など居室以外のスペースをゆったりと確保する余裕があります。

 

反対に4LDKの場合、居室を区切る必要がありますので、レイアウトによっては、室内が狭く感じたり、生活動線が悪くなったりするケースもあります。家族の人数や暮らし方により、最適な間取りは変わってきます。

 

ライフスタイルの変化にあわせて対応できるように、人生設計を考えながらプランニングを行いましょう。

 

2階建て30坪の住宅は3~4人家族で標準的なサイズ感ですが、もう少し広ければと考える人も多いため、色々な工夫が見られることも特徴といえます。マイホームの建築にあたり、自分たちで色々と調べる中で、そういった工夫を目にする機会は多いはずです。

 

それらの工夫が自分たちの生活にあったものであれば取り入れた方が良いのですが、その判断は簡単なものではありません。自分たちの要望をしっかりと伝えたうえで、専門家の意見を取り入れるのがよいでしょう。

 

2階建て30坪の家の相場価格

 

2階建て30坪の家の相場価格を、全国平均と比べながら見ていきます。

 

 

建築費用(万円)

住宅面積(坪)

坪単価(万円)

高知県

2,883万円

32.3坪

89万円

全国平均

2,961万円

33.5坪

88万円

※参照データ2020年度住宅金融支援機構フラット35利用者調査(土地付注文住宅)

※建築費用は主体工事に加え、付帯工事やその他必要な費用を含む合計額

 

高知県を見ると、平均建築費用は2,883万円であり住宅面積が32.3坪となるため、坪単価は約89万円となります。坪単価89万円×30坪=2,670万円が一つの目安となりますが、実際には建築様式やグレードにより建築費用には大きな幅があります。建築会社により力を入れている価格帯は異なりますので、自分たちにあったプランを実現できる建築会社を選びましょう。

 

低価格帯が得意なハウスメーカーであれば、坪単価は30万~50万円前後となります。大手ハウスメーカーの場合、坪単価は70万円~90万円前後です。工務店の場合、ハウスメーカーの8割程度が目安となりますので、坪単価は45万円~60万円前後となります。また、別途付帯工事や諸経費などが必要となりますので、本体価格の3割前後を予定しておきましょう。

 

このように坪単価を目安とすることで、おおよその相場価格を掴むことができます。坪単価50万円の場合、50万円×30坪=1,500万円+450万円の合計1,950万円となります。

 

一方で、坪単価の出し方は建築会社ごとに違いますので、坪単価だけで判断するべきではありません。モデルハウスの見学時など、気になる部分はしっかりと確認することをおすすめします。

 

2階建て30坪の家を建てる際のポイント

 

2階建て30坪の家を建てる際のポイントは、自分たちの暮らしにあった工夫を取り入れることです。

 

30坪は㎡数に換算すると約100㎡となりますので、間取り次第ではありますが、快適な住環境を作ることができます。家族構成や暮らし方の違いで、最適な間取りの取り方は違いますし、取り入れるべき工夫も異なります。

 

家を建てる際に、注意しておきたいポイントを紹介していきますので、自分たちにあったものがあれば、ぜひ取り入れてみてください。

 

・生活動線を考える

・吹き抜けで開放感を持たせる

・リビング階段で広さを確保する

・収納スペースを確保する

・スキップフロアを上手に活用する

 

それでは、順番に解説していきます。

 

生活動線を考える

 

居室の数やレイアウトに関わらず、生活動線に配慮した間取りを作ることが大切です。

 

間取り図のプランを見る時に、朝起きて夜寝るまでの生活を思い浮かべてみましょう。生活習慣や暮らし方は人それぞれ違いますし、家族の中でも違いが出るものです。自分たちが使いやすい動線がとれるように、家族でしっかりと話し合いをしてください。その際に家事の分担なども話しておくと、イメージが掴みやすいかもしれません。

 

一方で、自分たちの意見だけで進めることはおすすめできません。専門家に自分たちの要望をきちんと伝えて、フィードバックしてもらった意見を取り入れながら、プランを作っていきましょう。実際に住み始めて、使い勝手が悪かったということがないようにしなければなりません。

 

吹き抜けで開放感を持たせる

 

2階建て30坪の家では、吹き抜けを設けて開放感を持たせる方法もおすすめです。人が広さを感じるポイントは、床面積の広さだけはなく、天井の高さも大きな割合を占めています。住宅の天井高は2m40㎝が一般的となっていますが、天井高が少し高くなるだけで、受ける印象は大きく変わります。

 

しかし、すべての空間を一律に高くすればよいというものではなく、LDKなど天井高にメリハリをつけることが快適な住空間を作るポイントです。

 

スペースの都合もありますので、窓側の一部に吹き抜けを設けるだけで、開放的な空間が生まれますし、採光や通風の面でもメリットがあります。

 

リビング階段で広さを確保する

 

2階建て30坪の限られた空間であれば、リビング階段で広さを確保するのもよい方法です。

 

階段を別に設けるのではなく、リビングに取り込むことで敷地面積の有効活用に繋がります。移動のための空間を減らすことで居住スペースを確保することが容易となり、リビング階段自体のインテリア性能が高く、おしゃれなリビング空間を演出できることもおすすめのポイント。

 

また、相性のよい吹き抜けと組み合わせることで、スペースの有効活用はもちろん、デザイン性に優れたリビングの演出ができます。設置のメリットとデメリットを比べながら、ぜひ検討してみてください。

 

収納スペースを確保する

 

広さの限られた家こそ、収納スペースの確保が重要になります。せっかく居住スペースを広々と取ったとしても、備え付けの収納スペースが少なければ、結果として散らかった印象を与えることになりかねません。

 

収納スペースは多すぎて困るものではないので、構造体を利用した収納棚や造り付けの収納をあらかじめ設置しておくなどの対策が必要です。また、高低差を利用して収納スペースを設ける方法を試してみるものよいでしょう。

 

スキップフロアを上手に活用する

 

スペースを有効利用するためには、スキップフロアを活用することもおすすめです。空間設計は少し難しくなりますが、書斎やワークスペースなど色々な用途に使えるため、自分たちにあった使い方を考えるのも楽しいものです。

 

また、リビング階段と組み合わせることで、住空間を広げつつ、家族とつながりのある空間を作ることができる点もおすすめの理由です。

 

2階建て30坪の間取り例

 

2階建て30坪と同じような条件で家を建てる人は多いので、いくつかおすすめの間取り例を紹介していきます。自分たちの暮らし方に合うものがあれば、ぜひ参考にしてみてください。

 

・回遊性あふれるお家

・住宅密集地の完全プライベートハウス

・ハイサイドライトのお家

 

それでは順番に解説していきます。

 

回遊性あふれるお家

 

30坪前後のコンパクトな家では回遊性のある動線を取り入れて、伸びやかな空間を実現する間取りがおすすめです。

 

広さを感じるポイントは天井の高さに加え、生活動線も大きな要因となります。回遊性のある間取りは、家族全員の動線を意識したもので、家事をしている時も動線が重なりにくいのが嬉しいポイントです。

 

移動のためのスペースが増えると、居住スペースが減るのではないかと心配する方がいるかもしれませんが、その心配は不要です。部屋には元々移動のためのスペースがあるので、開口部など少し工夫すればスペースの無駄使いとはなりません。

 

また、リビング階段と吹き抜けを組み合わせることでスペースを有効活用しつつ、より空間を広く見せることも可能となります。

 

住宅密集地の完全プライベートハウス

 

住宅密集地に家を建てるケースでは、2階リビングを採用することで多くの問題を解決できます。住宅密集地の問題点は日当たりや風通しが悪く、隣家からの視線が気になりプライバシー確保の面で不安があることです。

 

そこで1階に寝室と居室、2階にリビングを配置する間取りがおすすめですが、メリットばかりではありません。日照の影響で夏場は暑くなりやすかったり、来客時に移動の手間があったりとデメリットも存在しますが、工夫で改善できることもあります。

 

夏の暑さは屋根断熱など断熱性能に配慮した家作りが必要であり、来客時の移動の手間については、設計時に動線を考えながら間取りプランを考えて対応しましょう。

 

ハイサイドライトのお家

 

居住環境において採光は重要なポイントとなりますので、ハイサイドライト(高窓)のお家もおすすめです。

 

敷地条件によって、十分な採光が取れない場合でも、明るく快適な空間作りに役立ちます。プライバシー性も高く、カーテンを設置しなくても周囲の視線は気になりません。また、視線が外に抜けることで部屋の広さをより感じやすく、ハイサイドライトからの眺望を楽しむこともできます。

 

また、上に溜まった空気が高窓から抜けることで、低い位置の窓から空気が吹いて空気の流れが生まれ、効率的な室内換気が期待できることもメリットといえるでしょう。吹き抜けやスキップフロアとの相性もよく、組み合わせることでより快適で過ごしやすい生活空間を演出してくれます。

 

注意点は壁と窓の配置のバランスであり、窓をたくさん付けると断熱性が低下することに注意してください。デザイン面と実用面を両立する配置設計をする必要がありますので、専門家に相談して導入を検討してみてください。

 

まとめ

 

ここまで2階建て30坪の間取りや建てる際のポイントを解説してまいりましたが、理想の住まい作りの参考になれば幸いです。30坪は決して狭くはないものの、もう少し広ければと考える人も多いのではないでしょうか。

 

また、理想の家を実現するための様々な工夫がありますが、自分たちにあった選択をするためにも、将来の暮らし方をしっかりと考えておく必要があります。

 

2階建て30坪の広さはすべての要望を詰め込むことが難しいため、思い描く理想の住まいの条件に対して、優先順位を付けなければなりません。

 

そこで自分たちだけで考えるのではなく、家作りの専門家の意見も取り入れることが大切です。スペースの有効活用は工夫でカバーできることもありますし、相談することで思いもよらない解決方法が見つかることもあります。

 

建匠ではお客様の要望を聞いて、ご家族の暮らし方にあったオンリーワンのお家を提案しています。資金計画や家の性能も重要ですが、最も大切なことは理想の暮らし像についてです。

 

マイホーム作りのパートナー選びに少しでもお悩みの方は、ぜひ一度モデルハウスへお越しくださいませ。ご家族にあった暮らしのカタチをご提案いたします。

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2021.11.17

本記事では、変形地の活用方法や住宅の収益化について解説していきます。

変形地は、それぞれ種類によってさまざまな利用方法があります。通常の整形地に比べて手頃な価格で購入できることもあり、検討される方もおられることでしょう。

 

ここでは間取り作成のポイントや、住宅以外での利用方法についてご紹介します。

変形地の種類

 

まずは、変形地の種類について解説します。

 

・三角形や五角形

・うなぎの寝床

・傾斜地

・段差がある土地

・旗竿地

 

上記5点を詳しく解説していきますので、変形地について理解を深めていきましょう。

三角形や五角形

 

三角形や五角形は、非常に大きい土地です。

 

主に、相続や売却の際に土地を分割していった結果残った土地や、国の事業で道路などを建設・拡張する際に土地を売却し、余った土地がこのような形になることがあります。

うなぎの寝床

 

うなぎの寝床は名前の通り、うなぎのように細長い土地を指します。

 

つまり、敷地が道路に接する長さを表す「間口」が狭く、奥行の長い土地のことです。

 

昔ながらの連棟長屋住宅はまさにこの形であり、それぞれを切り離して別々に売りに出される土地は、このうなぎの寝床になります。

傾斜地

 

傾斜地は、一般的に崖といわれる30度を超える傾斜を指します。

もしくは、高さ3mを超える高低差のある土地で、傾斜地は崖以下の傾斜と高さが目安。

 

盛土などをしていて、地盤が弱い場合には地盤改良工事や、造成工事により擁壁が必要になる場合があるなど、想定外の費用がかかることもある土地です。

段差がある土地

 

高低差のある土地ということから、段差部分の土が崩れたりしないように押さえるための擁壁工事などが必要な場合がある土地です。

 

傾斜地と同じく想定外の費用がかかる可能性のある土地と言えます。

旗竿地

 

旗竿地は、航空写真などで上から見たときに「旗」と「竿」のような形をしている土地です。

 

道路に接する間口部分が狭く、奥に続く路地のようになっており、その敷地を抜けた先が大きく開けている土地を指します。

変形地を生かした間取り

 

変形地は、間取りを生かすことで便利な暮らしを可能にします。

 

・余りそうな部分は庭にする

・思い切ってワンフロアにする

・高低差を利用し地下やスキップフロアにする

 

上記3点の間取りについて、詳しく解説していきます。

余りそうな部分は庭にする

 

変形地で余ってしまったスペースは、思い切って庭にしましょう。

 

変形地は、鋭角な部分の利用方法に困るケースがあります。緩やかな角度であれば、建物スペースとすることもできますが、急な角度の場合、建築コストの割にデッドスペースのある、無駄の多い建物となってしまいます。

 

このような場合は、割り切って庭スペースにすることをおすすめします。

 

ガーデニングはもちろんのこと、たとえば駐輪場スペースであれば、鋭角部分であっても自転車なら収まりやすくなります。

 

また、鋭角部分も含めてウッドデッキを組み、バーベキュースペースとすることで、鋭角部分にはバーベキューで使用する道具などを納めるスペースとすることもできます。

思い切ってワンフロアにする

 

変形地の間取りに困った場合、ワンフロアにしてしまうのも手段の一つです。

 

変形地であることから、整形の部屋を確保することが難しくなります。同じ帖数であっても整形の部屋と変形の部屋とでは、家具の配置方法も有効スペースも大きく違います。

 

変形地は部屋を分ければ分けるほど、デッドスペースが増える可能性があるため、思い切ってワンフロアにしてしまうことも一つの選択肢です。広い空間にすることにより、変形地特有の閉塞感を解消し、むしろ開放的に活用することができます。

 

たとえば、一階は玄関スペースからも壁をなるべく排除し、全体的にフラットなアプローチを取ります。このように、LDKとしてご家族または来客の際の憩いの場として、広々スペースとします。

 

二階以上に浴室や洗面所、ライフスタイルやご家族に合わせた居室を確保することが大切です。

 

高低差を利用し地下やスキップフロアにする

 

傾斜地や段差のある土地の特性を上手く活かして、スキップフロアを設けることで、スペースの有効活用ができます。

 

スキップフロアとは、1階と2階の間または2階と3階の間にフロアスペースを確保することです。つまり、「中2階」や「中3階」といったイメージです。

 

プランニングにはセンスが必要なため、得意な建築会社を選ぶ必要がありますが、通常の住宅にはないようなおしゃれな空間とともに、機能性も兼ね備えた間取りが実現します。

 

また、高低差を利用して地下階や半地下スペースを設けることもできます。

地下階は擁壁の中に造り、RC構造となるため遮音性が高くなるため、書斎などの作業スペースに適しています。

変形地を住宅以外で活用する方法

 

ここからは、変形地を住宅以外の目的で活用する方法を紹介します。

 

・駐車場

・貸倉庫

 

上記2点について、詳しく解説していきます。

駐車場

 

変形地にプランニングを検討した結果、どうしても希望とはかけ離れてしまい、住宅の建築は難しいとなった場合には、駐車場用地として再検討してみるのも良いかもしれません。

 

高低差のない変形地であれば、アスファルト舗装のみを施して月極駐車場として賃貸利用するのが、最も費用を掛けずに運用できる方法です。

 

また、アスファルト舗装もせずに稼働している月極駐車場もありますが、雨の日に水溜まりができたり、車の乗り降りの際に車内が汚れやすかったりするため、利用者が決まりにくい可能性もあります。

 

また、変形地であることから駐車の区画割りが上手く行かず、収益が見込めないこともあります。

 

月極駐車場のほか、最近ではコインパーキング事業を行う方も増えています。

変形地を手頃な価格で取得して、設備投資を行い、メンテナンスや集金などの運営もご自身で行う方法です。

 

コインパーキング事業については、タイムズなどの大手事業者に土地を一括借り上げしてもらい、区画ごとに定額の賃料を受け取る方法もあります。

貸倉庫

 

他に変形地の運用方法として、貸倉庫があります。

 

アパートなどを建築するよりも低コストでの建築が可能な上、変形地を安く取得できれば、高い収益を見込むことも可能となります。

 

また、貸倉庫には他にトランクルーム事業もあります。

主にはコンテナボックスを設置し、コンテナボックスの使用契約を結んだ方の荷物を保管するという内容です。

 

コンテナを置くスペースがあれば運用ができるという点では、変形地の運用には適していると言えます。

 

ただし注意点として、コンテナを倉庫として運用する以上は、コンテナは「建築物」と見なされるため、建築確認申請や確認済証を受ける必要があります。

 

これまでは、上記申請を行わずにコンテナを設置していたようですが、最近はその数が増えたことから、各自治体も問題視するようになったようで、すでに設置されているコンテナで、建築確認を受けていないコンテナについても、随時チェックが入っているようです。

まとめ

 

ここまで変形地について紹介しました。

 

本記事をまとめると、下記の通りです。

 

・変形地には、その種類によってそれぞれに様々な活用方法がある

・変形地の特性を活かすことにより、一般の住宅にはない間取りをプランニングできる

・変形地には住宅以外にも駐車場や貸倉庫としての運用方法もあり、変形地を理由に土地を安く購入できればメリットが高い

・トランクルーム事業を行う場合、コンテナを設置する際には建築確認申請などの行政手続きがあるため、その費用も考慮に入れる必要がある

 

変形地にはさまざまな種類があり、それぞれにあった間取りをプランニングすることが大切です。それでも不安が残る場合は、実績のある施工会社に相談しましょう。

 

桧家住宅では、変形地での住宅建築デザイン及びプランニングも得意としています。

どんなに些細なお悩みにも、お客様に寄り添って提案いたしますので、是非お気軽にご相談くださいませ。

 

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2021.11.17

本記事では、狭小地を売ることが困難となってしまう理由や、売却方法などを詳しく解説していきます。

インターネットなどで土地情報を見ていると、かなり価格の安い土地を見つけることがあります。安い理由は様々あるのですが、その中の一つに「狭小地」があります。

そもそも、一体どの程度の大きさを狭小地と呼ぶのでしょうか。

今回はそんな狭小地について、売ることが難しい理由やおすすめの売却方法などを詳しくご紹介します。

狭小地とは?

 

狭小地の大きさに明確な定義はありませんが、15坪(約50平米)以下の土地に対して、狭小地と呼ばれることが一般的な認識です。

 

しかし、郊外を基準にすれば20坪程度であっても狭小地と呼ばれますが、都心部での20坪は狭小地とはあまり呼ばれません。

 

また、同じ狭小地という括りの中でも、15坪と10坪では、実際に建てられる家の大きさも全く変化。

 

さらに、接している前面道路の広さによって、同じ大きさの狭小地でもその利用方法は同様に異なります。

狭小地を売るのが難しい理由

 

狭小地が一概に「悪い土地」というわけではないのが前提ですが、狭小地がもつ特殊性から売却が難しいとされています。

 

ここでは、その理由について詳しく解説します。

・住宅ローンが組みにくい
・フラット35が組みにくい
・購入方法が現金一括のみ

住宅ローンが組みにくい

 

狭小地は、面積の関係で住宅ローンが組みづらいという点において、売るのが難しいとされています。

狭小地を購入するにあたり、住宅を建築することを前提として、住宅ローンの利用を希望される方が多いと思われます。

 

金融機関により様々ですが、たとえば土地が40平米以下で建物面積が60平米以下の場合は融資の承認が下りないなど、独自の条件を設定しています。

 

そのため、狭小地においては、所有者の職業や勤続年数に関係なく土地の面積不足というケースで住宅ローンが通らないことがあります。

フラット35が組みにくい

 

民間の金融機関での住宅ローンが難しい場合、次の選択肢として「フラット35」がありますが、狭小地の場合にフラット35を組むことも難しいとされます。

 

現在は「住宅金融支援機構」という民間の組織がその融資を取り仕切っており、元々は公庫(住宅金融公庫)と呼ばれる国の機関でした。

 

フラット35で住宅ローンの融資を受けるには、「フラット35適合証明」という書類を発行する必要があります。これはつまり、融資対象の不動産がフラット35の融資基準に適合していることを証明する書類です。

 

狭小地の場合、この適合条件が大きなハードルとなります。

複数ある要件の中に「延床面積が70平米以上」という項目があります。

 

建蔽率や容積率といった、土地の大きさに対して建物のサイズを制限するルールがあるため、狭小地はその土地面積から大きな建物を建築することはできず、上記の延床面積70㎡以上という要件を満たすことが難しくなります。

 

こちらも結果として、フラット35での住宅ローンでの融資は難しいです。

購入方法が現金一括のみ

 

狭小地が住宅ローンの基準に満たないとなった場合、必然的に土地購入代は現金で一括払いのみとなります。

 

したがって、収益物件を建てることを前提にアパートローンなどの事業性融資を利用する方法はあるものの、居住用の住宅を建築されたい方にとって現実的な話ではありません。

 

狭小地の購入にあたっては、現金での資金調達も視野に入れる必要があります。

 

むしろ、「住宅ローンは組めれば幸い」という程度に割り切り、初めから現金での購入を考えておいた方が良いかもしれません。

狭小地の売り方

 

それでは、売りにくいとされる狭小地はどのようにして売ればよいのでしょうか。

その方法について詳しく解説します。

 

・不動産仲介を利用する
・土地の買取業者を利用する
・隣の土地を所有している人に相談する

不動産仲介を利用する

 

現に所有している狭小地を売却する場合には、不動産仲介会社に依頼されることが一般的です。主な業務として、一般の売り手と買い手の間を繋ぐことに特化していますので、特に狭小地のような特殊な条件の土地を、少しでも希望に近い金額で売却をしたいのであれば、不動産仲介会社は適任といえます。

 

昨今の不動産会社は、集客活動をインターネットで行うことが主流となっています。

そのため、全国の方に売り土地情報を公開できます。

 

狭小地のような、収益物件の建築としても利用できるような土地の購入者は、全国にまたがって物件情報を収集しています。

 

つまり、狭小地の売却をインターネットでの集客で行うことは、非常に有効な手段と言えます。

土地の買取業者を利用する

 

狭小地の場合は、不動産仲介会社に売却を依頼しても、思うように問い合わせが無く、長期間に渡って売れないこともあります。

 

このような場合には、土地の買取を専門としている会社に売却をすることも一つの方法です。

 

土地の買取業者に依頼をすることのメリットは、買取業者側から土地の買取りを断われる可能性は非常に低く、買い取ってもらえないということにはならないという点です。

 

土地の買取業者は、いわば土地買取のプロであるため、どのような土地であってもその運用方法を見出しますので、そのほとんどの土地に、何かしらの価値がつきます。

隣の土地を所有している人に相談する

 

これまでの方法で狭小地が売れないという場合、隣の土地を所有している人に相談するのも手段の一つです。

 

自身の所有する土地が地続きで大きくなれば、資産価値の向上が見込めます。

実際に、売りに出た土地を隣の方が購入するケースは非常に多くあります。

また、予想以上の高値がつくこともありますので、まずは声をかけてみるのも良いかもしれません。

狭小地はコツを掴めば上手に売れる

 

狭小地の売却はある程度の労力を伴いますが、上記のようにポイントを押さえていくことで、希望に近い売却を実現できる場合もあります。

 

狭小地は、売却にかかる諸経費を抑えることがポイントです。

例えば不動産仲介会社へ支払う仲介手数料は、売却の手取り金額を圧迫します。

 

最近では不動産仲介会社に依頼をせずとも、全国の土地購入希望の方へ土地情報を直接紹介できるサービスも増えてきています。同じ金額で売却しても、その売却にかかる経費を抑えるだけでも、手元に多くのお金を残すこともできます。

 

一つの方法に頼らずに、様々なサービスを上手く活用することで、狭小地の売却であっても希望の売却金額に近づけることができるかもしれません。

 

ただし注意点として、個人間売買はトラブルのもとにもなりますので、慎重に行う必要があります。

 

複雑な問題を抱える土地であれば、不動産仲介会社や実績のある施工会社に相談した方か良い場合もあります。

まとめ

 

ここまで、狭小地について紹介してきました。

 

本記事をまとめると下記の通りです。

 

・狭小地の大きさには定義はないが、一般的には15坪以下の土地を指す

・狭小地は住宅ローンを利用するのが難しく、現金での購入が必要となる場合もある

・売却の際には土地買取専門の会社に依頼をすれば、売れないということはまず無い

 

桧家住宅では、狭小地での住宅建築デザイン及びプランニングも得意としています。

どんなに些細なお悩みにもお客様に寄り添って提案いたします。是非お気軽にご相談くださいませ。

 

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2021.11.17

本記事では、狭小な土地を購入するメリットやデメリットを解説します。

 

マイホームを建築するにあたり、狭小な土地の購入を検討している方もいるのではないでしょうか。その際には、「狭小な土地はマイホームの建築には適しているのか。」「狭小な土地を購入すべきではないのか。」といった疑問が生じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

そこで今回は、狭小な土地を購入するメリット・デメリットを詳しく解説していきますので、ぜひ参照ください。

狭小な土地を購入するメリット

 

狭小な土地には、3つのメリットがあります。

 

・購入価格がリーズナブル
・土地にかかる税金を抑えられる
・利便性に長けている

 

ここでは、狭小な土地を購入するメリットについて、順を追って詳しく解説していきます。

購入価格がリーズナブル

 

狭小な土地を購入するメリットとして、まず一番に挙げるべきは購入価格がリーズナブルという点です。

 

狭小であるがゆえ、同じ坪単価のエリアでも価格を抑えて購入できます。

 

主に「土地価格+建物価格+諸費用」の総額が住宅の購入総額となりますが、土地購入価格が安く済めば、購入予算総額の大きなアドバンテージとなります。

土地にかかる税金を抑えられる

 

狭小な土地を購入する場合、土地にかかる税金を抑えられる点も大きなメリットです。

 

土地を購入する際には「不動産取得税」や、「固定資産税」と「都市計画税」(都市計画税は一部かからない地域があります)などが課税されます。

 

不動産取得税については、要件を満たす新築住宅を建てる場合の減税措置がありますので、課税されないことも多くありますが、固定資産税及び都市計画税は毎年かかる税金です。

 

狭小な土地を購入することで、土地にかかる上記の税金を抑えることができます。

 

利便性に長けている

 

狭小な土地は都市部に多く集まっていることから、利便性に長けている土地がほとんどです。

 

たとえば、バス停や駅が近くにあったり、商業施設にすぐ行ける場所であったりと、利便性が高いからこそ人気が集まっています。

 

狭小な土地は、日々の生活で繰り返される出勤や通学、ショッピングなどの負担を減らしたいという人へ非常におすすめです。

 

狭小な土地を購入するデメリット

 

上記では狭小な土地を購入するメリットについて解説しましたが、次はデメリットについても解説していきます。

・住宅ローンを組めない
・隣の家と密接している
・資産価値が少ない

 

上記3点もメリットに加え重要となりますので、ぜひ参考ください。

住宅ローンを組めない

 

狭小な土地を購入する際は、住宅ローンを組めないケースがあるというのがデメリットの一つです。

 

狭小な土地を購入する場合でも、住宅ローンを利用される方が多いと思われますが、金融機関の多くは狭小地への融資に一定の制限を設けています。

 

金融機関により様々ありますが、一般的な基準として一戸建住宅の融資の場合、土地面積が40平米以下、建物面積が60平米以下の場合は住宅ローンの取り組みが難しいのが現状です。

隣の家と密接している

 

狭小な土地は、隣の家との距離を広く取れず、密接していることが多くあります。

 

敷地内の限られたスペースを最大限に活用して、可能な限り建物面積を確保する必要があるため、隣地境界線との距離を空けることが難しいのがその理由です。

資産価値が少ない

 

前述のように、金融機関も融資に消極的な点から、狭小な土地は資産価値が少ないというのもデメリットです。

 

狭い土地は隣地との距離も狭く、閉塞感のある立地条件。さらに狭小な土地であるが故、建築できる建物もコンパクトに仕上げざるを得ないため、4人家族などの一般的な人数での入居は難しいなど、なにかと制約が多くなってしまいます。

 

そのため、資産価値にも影響が出てしまう場合があります。

狭小な土地はプラスになることも多い

 

狭小な土地の購入にはメリットがある反面でデメリットも存在し、中々購入に踏み切れないという方も多いのかもしれません。

 

しかし狭小な土地は、ご自身が居住するためだけに購入するのではなく、少し視点を変えることでさらにプラスに考えることもできます。

 

それは「収益物件」としての視点です。

 

たとえば、「戸建の賃貸」を目的として住宅を建築する場合に、狭小な土地は適していると言えます。一般的な広さの土地に、賃貸を目的として新築住宅を建築した場合、建物面積が広く取れることから賃料設定が高くなります。そのため、賃借人にとっても家賃の負担が大きく、借り手がつきにくい可能性があります。

 

一方で狭小な土地に住宅を建築する場合、その建築スペースは限られ、さらに土地取得価格も比較的お手頃であることから、総額を抑えることができます。

そのため、家賃も低く設定できることから、賃貸としての需要も高くなります。

 

他には、コインランドリー店舗を建築する方法もあります。狭小な土地でも、約10坪ほどあれば店舗の面積を確保することができます。最近は共働き世帯も多いため、コインランドリー店舗は全国規模でその数を増やしているという現状があります。

 

狭小な土地であれば、投資資金としての総額も抑えることができるため、適していると言えます。

 

このように居住用としてだけではなく、収益用としての購入も検討できるのが狭小な土地の魅力でもあります。

 

では、収益物件以外ではプラスは無いのかと言うと、決してそんなことはありません。

 

狭小住宅を得意とする建築会社に依頼することで、通常の住宅には無いような、デザイン性の高い個性的な住宅を建築することが可能です。

 

狭小な土地は、通常の建築よりもコストがかかる場合もありますが、狭小住宅の建築をノウハウ化して、余分なコストを極力抑えるための、企業努力を重ねている施工会社もあります。

 

そのため、狭小な土地には一般の新築住宅にはないような、魅力的な住宅を建てることができる可能性があるのです。

 

入居人数の多いご家族にとっては、根本的に広さが不足しているという理由から、狭小な土地の購入は見送られることが多いのかもしれません。

 

しかし、お一人やお二人など、比較的少人数でのご入居を考えられている方は、十分に検討の余地があると思われます。

まとめ

 

ここまで狭小な土地を購入することのメリット・デメリットについて紹介してきました。

 

本記事をまとめると、下記の通りになります。

 

・狭小な土地は非常に手頃な価格で購入できる反面、その狭さから隣地との距離を確保することが困難なため、閉塞感のある立地条件となる可能性がある

 

・狭小な土地は、金融機関からの融資を受けることが難しい場合があるため、気になる土地が見つかった場合は、建物のプランニングを検討する前に、融資の条件を満たす土地であるかどうかを確認する必要がある

 

・狭小な土地は、ご自身の居住用としてだけではなく、戸建賃貸やコインランドリーなどの収益物件を建築する土地としても購入の検討が可能

 

・通常の大きさの住宅建築の発想では思いつかないような、狭小住宅の建築を得意とする魅力的なアイデアを持った建築会社に出会える可能性がある

 

狭小な土地は不便だと思われがちですが、視点を変えることで多くのメリットがあることが分かります。狭小な土地について少しでも疑問が残る場合は、実績のある施工会社に問い合わせるというのも手段の一つです。

 

建匠では、狭小な土地に関して購入を希望されるお客様のサポートを行っております。

どんなに些細なお悩みにもお客様に寄り添って提案させていただきますので、是非お気軽にご相談くださいませ。

 

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