本記事では、良い土地と悪い土地の特徴について解説しています。

土地探しにおいて、一般的に「良い土地」と「悪い土地」は少なからず存在します。

それぞれの定義について知っておくことで、後悔しない土地探しを実現できるでしょう。

ただし、「悪い土地」と言われているからといって、必ずしも暮らしに適していないというわけではありません。

あくまで一般的な事例として把握しておくことが大切です。

ここでは、土地の良し悪しを見分けるポイントについても解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

良い土地と悪い土地の判別が重要な理由

良い土地と悪い土地を判別すべき理由には、以下の3点が挙げられます。

• 災害のリスクに見舞われる可能性
• 地盤沈下の危険性
• 住環境に影響を及ぼす建物が建つ可能性

上記のとおり、第一に災害のリスクがある土地かどうかを確認する必要があるでしょう。

過去に水害などに見舞われた地域はもちろん、過去にはなくとも海抜の低い土地や周囲よりも低地であれば、今後水害に見舞われる可能性が高い土地といえます。

また、川や池などを埋め立てて造られた土地であれば、元々の地盤が弱い可能性があり、地盤沈下や地震による液状化現象の影響を受ける危険性がある点に注意が必要です。

さらに、近隣に臭気や騒音を伴うような施設が建築される可能性のある土地についても、住環境に悪影響を及ぼす恐れがあります。

上記については、市役所やインターネットなどで調べればわかる内容のため、後悔することのないようリサーチして、良い土地か悪い土地かを判別する必要があるでしょう。

良い土地の特徴3選

先述のとおり、土地選びはまず良い土地か悪い土地かを判別する必要がある点について解説してきました。

次は、良い土地の特徴について解説していきます。

• 土地の境界線が明確である
• 周辺環境が良い
• 地盤が強固である

良い土地の特徴は主に、上記3点が挙げられるので詳しく見ていきましょう。

土地の境界線が明確である

隣地との境界線が明確であることは、非常に重要なポイントです。

なぜなら、境界線が不明な土地は将来、境界トラブルに見舞われる可能性があるためです。

通常は隣地境界線上に「境界標」が設置されていますが、古い建物が建つ土地にはそもそも境界標がなかったり、設置されていた境界標が外れてしまっていたりする場合があります。

また「地積測量図」という法務局に備えられた測量図面がない土地に関しては、境界の根拠となる資料が乏しいことから、境界確定測量が必要です。

土地トラブルのほか、境界確定測量には高額な費用がかかる場合もあるため、土地の境界線が明確であることは重要といえます。

周辺環境が良い

周辺環境が良いことも良い土地の特徴です。

「周辺環境」とは幅広い意味での住環境を指し、日当たりをはじめ前面道路の広さや、公共交通機関へのアクセス、近隣買い物施設の有無など多岐にわたります。

また、先述のように近隣に臭気や騒音を伴うような施設がないことも重要で、これらも住環境に大きな影響を及ぼす要素です。

したがって、上記の条件を多く満たしているほど良い土地といえるでしょう。

地盤が強固である

地盤が強固であることも良い土地のポイントです。

こちらも先述のとおり、弱い地盤は地盤沈下や液状化現象などのリスクが高いことから、地盤が丈夫なことも非常に重要といえるでしょう。

もっとも、新築の場合は地盤改良工事によって土地の強化を図ることは可能ですが、改良工事の種類によっては、将来建物を解体する際の地中埋設物として追加費用がかかる可能性があります。

したがって、元々の地盤が固いに越したことはないため、検討する土地が過去にどのような状態にあったかなどについてよく調べましょう。

悪い土地の特徴3選

次は、悪い土地といわれる特徴について解説していきましょう。

• 隣地と高低差がある
• 前面道路に水道管が無い
• 抵当権が付いている

土地探しにおいては、良い土地の特徴だけではなく、悪いといわれる土地の特徴やその理由についても事前に把握しておく必要があります。

今回は、悪い土地といわれる3点の特徴について見ていきましょう。

隣地と高低差がある

隣地との高低差がある土地は、悪い土地といえるでしょう。

ここでの高低差とは、隣地や道路よりも土地が低くなっているケースで、このような土地は日当たりが悪く湿気や雨水が溜まりやすいため、カビや浸水被害のリスクが高まります。

上記のような土地の場合、高基礎などを用いて建物の位置を上げることで一定の対策はできますが、やはり隣地との高低差はないに越したことはありません。

前面道路に水道管が無い

前面道路に水道管がない立地条件は、悪い土地と言わざるを得ないでしょう。

前面道路にガス管がない場合にはプロパンガス、下水管がない場合には浄化槽などの対策がありますが、水道管が前面道路にない場合は、前面道路まで水道管を引っ張ってくるほかありません。

つまり、もっとも近い水道管から土地の前面まで延長する工事が必要となり、掘削費用はもちろん、距離が長いほど引き込み工事費用は高額となります。

また、前面道路が私道かつ掘削の同意が得られない場合は、引き込みの工事自体ができないため、もはや致命的です。

上記の場合は、対策のしようがないため、土地の購入を見送ることが賢明といえるでしょう。

抵当権が付いている

土地に抵当権がついている場合には、抵当権が抹消できる見込みのある土地かどうかの確認は最低限しておく必要があるでしょう。

抵当権がついている土地が悪いというより、購入にあたって抹消できるかがポイントです。

住宅ローンを組んで購入した住宅には、金融機関が土地・建物に抵当権を設定しているため、住宅ローンの残債をすべて返済しなければ抵当権の抹消手続きができません。

あまりないケースですが、住宅ローンを返済しても抵当権の抹消手続きをしない限り、土地には抵当権がついたままのため、念のため登記情報を確認しておきましょう。

良い土地と悪い土地を見分けるポイント5選

ここでは、良い土地と悪い土地を見分けるポイントについて解説します。

• 地歴
• 用途地域
• 時間帯を変えた現地調査
• 将来的な開発計画
• 日当たり

土地の見分け方として、本記事では上記の5点を挙げました。いずれも重要なポイントのため、以下に解説していきます。

地歴

まずは、土地の地歴について入念に調べましょう。

地歴とは土地の利用履歴を指し、過去の利用履歴を調べることで住宅を建てるのに適した土地なのかを知ることができます。

例えば、過去にガソリンスタンドとして利用されていた土地であれば、土壌汚染の可能性があり、地下に貯蔵タンクが埋まったままになっている可能性もゼロではありません。

ほかには、田畑として利用されていた土地や埋立地は、先述のとおり地盤自体が弱い可能性もあります。

そのため、古地図や昔の航空写真での確認をはじめ、登記情報の「地目」の履歴確認、近隣へ直接の聞き込みなど、さまざまな方法を用いて地歴を調べましょう。

用途地域

用途地域についても、事前にしっかりと確認しておきましょう。

用途地域は主に13種類あり、それぞれの用途に応じて建てられる建築物の種別に制限がかかります。

なかでも、住宅を建てるのに適した用途地域として挙げられる「住居系」は以下の8種類です。

• 第1種(2種)低層住居専用地域
• 第1種(2種)中高層住居専用地域
• 第1種(2種)住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域

※参考：大阪市計画調整局「地域地区（用途地域等）について」

上記は住宅を建てることを主な用途とした地域とされていますが、上記のほかに近隣商業地域や工業地域など、住宅以外の建築を主な目的として指定された地域もあります。

また、準工業地域には住宅を建てることができますが、工場やホテル、遊戯施設などを建築できる地域でもあるため、立地により騒音などを伴う可能性があるため注意が必要です。

したがって、住宅を建てる場合は住居系・商業系・工業系からなる用途地域の特徴をよく知っておく必要があります。

時間帯を変えた現地調査

午前と午後で様子が変わる土地もあるため、時間帯を変えた現地調査をすることをおすすめします。

特に注視すべきは車などの交通量が挙げられ、子どもの通学時、下校時の時間帯によってどのように変化するかをチェックしたほうが良いでしょう。

また、騒音や臭気の確認なども重要で、土日の現地調査では稼働していなかった施設などが平日にもたらす影響も見落とさないように注意が必要です。

将来的な開発計画

土地の周辺に、将来的な開発計画がないかどうかも確認しておきましょう。

特に、近くに更地や古いアパートなどが建っている場合は要注意で、現時点で工事が始まっていなくても、遅かれ早かれ新しい建築物が建つ可能性は高いといえます。

すでに計画がある場合は、近隣への聞き込みをすれば知っている人がいることも多いため、近くに怪しい土地や施設などがある場合には入念に調査しましょう。

日当たり

日当たりは土地の良し悪しを左右する重要な要素のため、さまざまな状況を考慮した上で確認する必要があります。

現段階の日当たりが良くても、先述のとおり将来的な変化によって状況が大きく変わることもあるためです。

したがって、土地の日当たりが最もよい方向に、将来日照を遮る要素がないかどうかを見極めたうえで購入の判断をしましょう。

良い土地・悪い土地に関するよくある質問

最後に、良い土地・悪い土地に関するよくある質問についてまとめました。

• 土地選びの優先順位はどう決めたら良い？
• 「縁起が悪い」といわれる土地の特徴は？
• 土地の探し方にはどんな方法がある？

本記事では上記3点について解説します。

土地選びをする上で誰もが疑問に思うポイントのため、ぜひ参考にしてください。

土地選びの優先順位はどう決めたら良い？

土地選びの優先順位については人によっても変わりますが、代表的なのは以下のとおりです。

• 通勤や通学の利便性
• 周辺施設などの充実具合
• 子育てがしやすい教育環境
• 日当たり・風通りのよさ

土地選びの優先順位に挙げられるのは、上記の4点が最も多いといえるでしょう。

ただし、上記の優先順位は人によって入れ替わり、ライフスタイルによっても変化するといえます。

また、すべての条件を満たす土地を探すのは至難の業であり、予算などによっても取捨選択していくことになるでしょう。

「縁起が悪い」といわれる土地の特徴は？

一般的にいわれる縁起が悪い土地とは、主に風水によって判断されることが多いでしょう。

例えば、三角形や旗竿型の土地、近くに墓地がある土地などは風水的によくないとされています。

とはいえ、これらの土地にはそれぞれの特徴やメリットもあるため、風水だけで「縁起が悪い土地」と一括りにしてしまうのはもったいないといえるでしょう。

風水を基準に土地を探すとなかなか良い土地が見つからないケースは多くあるため、土地探しは幅広い視点で探すことをおすすめします。

土地の探し方にはどんな方法がある？

土地の探し方にはさまざまな方法があります。

• 不動産会社に行く
• インターネットで探す
• 希望エリアを歩いて探す

現代の土地探しはインターネット上に土地情報が豊富にあるため、いつでも探すことができます。

そのなかでも、希望エリアを歩いて探す方法は上記の中でもおすすめの方法です。

まれにインターネットにはない土地情報、つまりインターネット掲載前の土地情報が、現地を歩くことで得られる場合があります。

一度インターネットに掲載されれば競争率が高い土地でも、優先的に商談を進められることもあるため、手間を惜しまずに時間をかけて希望エリアを回ってみましょう。

良い土地・悪い土地の特徴を見極めよう

ここまで、良い土地・悪い土地の特徴について解説してきました。

変形地や日当たりが悪いなどの立地条件が、実は必ずしも悪い土地とはいえない側面もあります。

それは、上記のように一般的には悪いといわれる土地でも、建物のプランニング力で解決できる場合も多くあるためです。

条件が悪いとされる土地を安く買えて、建物によって問題を解決して満足度の高い家を提案できるような建築会社を選びましょう。

高知県内で最も家を建てている建匠では、土地情報についても最も多く保有しています。特殊な立地条件など、どのような土地にも対応できる高いプランニング力を持っている建匠に、まずはお気軽にご相談ください。