家の建ぺい率・容積率とは?計算方法や上限が緩和される条件も解説 - 建匠スタッフブログ

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家の建ぺい率・容積率とは?計算方法や上限が緩和される条件も解説

2023.11.24

「建ぺい率 容積率」アイキャッチ

 

この記事では、家の建ぺい率・容積率とは何かを解説します。

 

土地購入を検討していると、”建ぺい率”や”容積率”などの言葉を見かける機会があります。

この2つの言葉はそれぞれ意味する家の広さや高さが異なるため、理想の家を建てるために理解することが必要です。

 

また、同じ敷地面積でも用途地域によって建ぺい率や容積率の上限が定められているため、建築可能な家の大きさも異なります。

 

この記事では、建ぺい率や容積率の概要に加えて、計算方法や上限が緩和される条件などを解説します。

家の購入を検討している人はぜひ最後までお読みください。

 

【この記事でわかること】

  • 建ぺい率・容積率とは
  • 建ぺい率・容積率が緩和される条件・規定
  • 建ぺい率と容積率を考慮する際の注意点

 

建ぺい率とは?

 

建ぺい率とは?

 

建ぺい率とは、簡単にいうと「この土地にはこのくらいのサイズまで家を建ててもよい」という上限です。

 

仮に建ぺい率が定められていなければ、誰もが土地いっぱいに家を建てるため、通行のしやすさや景観を無視した建物が乱立してしまいます。

防災や通気などの観点から安全性や快適性を確保することが建ぺい率の目的であり、守らなければなりません。

 

次に、建ぺい率に関する以下2つの内容を解説します。

 

  • 計算方法
  • 用途地域別での上限

 

順番に見ていきましょう。

 

計算方法

 

建築面積の上限の計算式は、以下のとおりです。

 

建築面積の上限(㎡)=土地面積(㎡)×建ぺい率(%)

 

例えば、土地面積が200㎡で建ぺい率50%の場合、建築面積の上限が100㎡となります。

建ぺい率が80%の場合は160㎡までが上限です。

 

以上のことから、建ぺい率が高くなるほど広々とした家を建てられるといえます。

 

用途地域別での上限

 

建ぺい率は、採光や通気、防犯の観点からも制限が必要なため、用途地域によって上限が定められています。

 

用途地域とは、「この地域はこのルールに従って建物を建てる」と決められる地域の分類のことです。

13種類に分かれており、それぞれに建ぺい率の上限が決まっています。

 

用途地域

建ぺい率(%)上限

第一種低層住居専用地域

30〜60

第二種低層住居専用地域

30〜60

田園住居地域

30〜60

第一種中高層住居専用地域

30〜60

第二種中高層住居専用地域

30〜60

第一種住居地域

60

第二種住居地域

60

準住居地域

60

近隣商業地域

80

商業地域

80

準工業地域

60

工業地域

60

工業専用地域

30〜60

 

上記のように、家を建てようと考えている土地がどの用途地域に分類されているのかをしっかりと把握しましょう。

 

容積率とは?

 

容積率とは?

 

容積率とは、”土地の延床面積の上限”に関する指標です。

 

延床面積とは、家の全フロアの床面積を足したものであり、何階建ての家を建築できるのかを確認できます。

交通手段を確保することや、道路や上下水道などを計画的に整備することなどが目的です。

 

次に、容積率に関する以下2つの内容を解説します。

 

  • 計算方法
  • 用途地域別での上限

 

順番に見ていきましょう。

 

計算方法

 

容積率を用いた延床面積の計算式は、以下のとおりです。

 

延床面積の上限(㎡)=土地面積(㎡)×容積率(%)

 

例えば、土地面積が100㎡で容積率が90%の場合は、90㎡の延床面積を上限とした家が建てられます。

また、土地面積100㎡・建ぺい率50%・容積率80%の場合は、1階50㎡、2階30㎡の家を建築可能です。

 

用途地域別での上限

 

容積率も用途地域別に上限が決まっています。

 

用途地域

容積率(%)上限

第一種低層住居専用地域

50~200

第二種低層住居専用地域

50~200

田園住居地域

50~200

第一種中高層住居専用地域

100~300

第二種中高層住居専用地域

100~300

第一種住居地域

200〜400

第二種住居地域

200〜400

準住居地域

200〜400

近隣商業地域

200〜400

商業地域

200〜1000

準工業地域

200〜400

工業地域

200〜400

工業専用地域

200〜400

 

用途地域は、その地域の役所の都市計画課に問い合わせると確認できます。

 

建ぺい率・容積率が緩和される条件・規定

 

建ぺい率・容積率が緩和される条件・規定

 

建ぺい率や容積率の上限が厳しいほど、建築できる家は小さくなります。

 

用途地域によっては3階建ての家が建てられない場合がありますが、この2つの制限を緩和できる条件や規定があります。

 

  • 吹き抜け
  • ベランダ・バルコニー
  • ひさし
  • 屋根裏収納・ロフト
  • 地下室
  • ガレージ

 

建ぺい率や容積率の上限を緩和できる家の設備を、上記6点から解説します。

 

吹き抜け

 

吹き抜けは天井が部分的にない空間になっているため、延床面積に含まれません。

居住空間が確保できるわけではありませんが、広く見せるために上手く活用するとよいでしょう。

 

ベランダ・バルコニー

 

ベランダやバルコニーは、建物から突き出している部分が1m以内であれば建築面積に含まれません。

 

また、外壁から2m以内の部分までは延床面積にも含まれません。

ただし、屋根がついている場合は例外です。

 

両側に柱や壁がある場合は、柱や壁に囲まれた内側の部分も建築面積に含まれます。

 

ひさし

 

ひさしは、建物から突き出している部分が1m以内であれば建築面積に含まれません。

 

ただしバルコニー同様、ひさしが1m以下であっても両側に柱や壁がある場合は、柱や壁に囲まれた内側の部分が建築面積に含まれます。

 

屋根裏収納・ロフト

 

屋根裏収納やロフトは、以下の要件を満たすと延床面積に含まれません。

 

  • 天井までの高さが最も高い部分で1.4m以下
  • 広さが屋根裏収納やロフトのある階の床面積の2分の1未満
  • はしごや階段を固定していない

 

屋根裏収納やロフトを検討する場合は、以上の要件に当てはまるようにできないか施工会社に相談することがおすすめです。

 

地下室

 

地下室は、以下の要件を満たすと延床面積に含まれません。

 

  • 延床面積の3分の1以内である
  • 天井が地面から1m以内である
  • 住宅の用途に供する部分である

 

以上の要件を満たした地下室は、都市部の狭小住宅などで多く採用されています。

 

ガレージ

 

ガレージは、建物の延床面積の5分の1以内であれば延床面積に含まれません。

所有する自家用車の台数やガレージの活用方法に合わせて、ガレージの大きさを考えましょう。

 

建ぺい率と容積率を考慮する際の注意点

 

建ぺい率と容積率を考慮する際の注意点

 

ここでは、建ぺい率と容積率を考慮する際の注意点を解説します。

 

  • 建ぺい率・容積率をオーバーすると住宅ローンを組めない場合がある
  • 建ぺい率・容積率以外にも建築に関する制限がある

 

上記2点を順番に見ていきましょう。

 

建ぺい率・容積率をオーバーすると住宅ローンを組めない場合がある

 

建ぺい率や容積率をオーバーしている家は違法建築として扱われるため、住宅ローンを組めない場合があります。

 

万が一、契約者が住宅ローンを返済できなくなったときのために、金融機関は資金回収する手段として建物を担保にしますが、違法建築物は担保価値が低いからです。

 

建ぺい率や容積率がオーバーした家にならないように、施工会社と十分に相談しましょう。

 

建ぺい率・容積率以外にも建築に関する制限がある

 

建ぺい率・容積率以外の建築に関する制限は、以下のようなものが挙げられます。

 

道路斜線制限

道路の採光や通気に配慮するための規制

北側斜線制限

北側の隣地にある建築物が南側からの日当たりを確保するための規制

日影規制

日照を確保するために建物の高さを制限する規制

絶対高さ制限

閑静な住宅街において10~12mを超える高さの建物を建てることを制限する規制

 

これらの制限にも抵触しないよう、十分にチェックしましょう。

 

建ぺい率と容積率に関するよくある質問

 

建ぺい率と容積率に関するよくある質問

 

ここでは、建ぺい率と容積率に関する下記3つのよくある質問を紹介します。

 

  • 建ぺい率・容積率の調べ方は?
  • 建ぺい率60%・容積率200%でどの程度の家が建てられる?
  • 建ぺい率と容積率をオーバーしそうなときの対処法は?

 

順番に回答します。

 

建ぺい率・容積率の調べ方は?

 

建ぺい率や容積率は建築基準法によって用途地域ごとに上限が設けられており、市役所に直接問い合わせるかホームページをチェックするなどの方法で確認できます。

 

また、インターネット上に公開されている都市計画図からもチェックできます。

 

建ぺい率60%・容積率200%でどの程度の家が建てられる?

 

土地が30坪と仮定すると、建ぺい率が60%のため、敷地に対する建物面積は18坪になります。

容積率は200%のため、延床面積は60坪が上限です。

 

ただし、建ぺい率や容積率のほかにもさまざまな制限が加わるため、あくまで目安となります。

 

建ぺい率と容積率をオーバーしそうなときの対処法は?

 

建ぺい率と容積率をオーバーしそうなときは、以下2つの対処法が考えられます。

 

  • ロフトや屋根裏収納を設置して居住空間を広げる
  • 吹き抜けを利用して視覚的に広く見せたりする

 

建ぺい率や容積率については、緩和される条件を上手く活用することが重要です。

 

建ぺい率と容積率にも注意して理想のマイホームを建てよう

 

建ぺい率と容積率にも注意して理想のマイホームを建てよう

 

建ぺい率と容積率は、理想のマイホームを建てる際に重要なポイントです。

建ぺい率は土地にどのくらいの広さの家を建てられるかを示し、容積率は何階建てにできるかを表します。

これらの規制を理解し適切に計画することで、理想のマイホームを建てられるでしょう。

 

高知県でマイホームを検討している人には、家づくりのノウハウを多く持つ工務店、建匠がおすすめです。

建ぺい率や容積率による制限を遵守しながらも、広さを感じられる住みやすい家をご提案します。

 

ご興味がある人は、ぜひお近くのモデルルームに足を運んでみてください。

 

お問い合わせ・資料請求|高知で新築注文住宅なら【建匠】家族の笑顔を生み出す工務店

 

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