本記事では、狭小地を売ることが困難となってしまう理由や、売却方法などを詳しく解説していきます。

インターネットなどで土地情報を見ていると、かなり価格の安い土地を見つけることがあります。安い理由は様々あるのですが、その中の一つに「狭小地」があります。

そもそも、一体どの程度の大きさを狭小地と呼ぶのでしょうか。

今回はそんな狭小地について、売ることが難しい理由やおすすめの売却方法などを詳しくご紹介します。

狭小地とは？

狭小地の大きさに明確な定義はありませんが、15坪(約50平米)以下の土地に対して、狭小地と呼ばれることが一般的な認識です。

しかし、郊外を基準にすれば20坪程度であっても狭小地と呼ばれますが、都心部での20坪は狭小地とはあまり呼ばれません。

また、同じ狭小地という括りの中でも、15坪と10坪では、実際に建てられる家の大きさも全く変化。

さらに、接している前面道路の広さによって、同じ大きさの狭小地でもその利用方法は同様に異なります。

狭小地を売るのが難しい理由

狭小地が一概に「悪い土地」というわけではないのが前提ですが、狭小地がもつ特殊性から売却が難しいとされています。

ここでは、その理由について詳しく解説します。

・住宅ローンが組みにくい
・フラット35が組みにくい
・購入方法が現金一括のみ

住宅ローンが組みにくい

狭小地は、面積の関係で住宅ローンが組みづらいという点において、売るのが難しいとされています。

狭小地を購入するにあたり、住宅を建築することを前提として、住宅ローンの利用を希望される方が多いと思われます。

金融機関により様々ですが、たとえば土地が40平米以下で建物面積が60平米以下の場合は融資の承認が下りないなど、独自の条件を設定しています。

そのため、狭小地においては、所有者の職業や勤続年数に関係なく土地の面積不足というケースで住宅ローンが通らないことがあります。

フラット35が組みにくい

民間の金融機関での住宅ローンが難しい場合、次の選択肢として「フラット35」がありますが、狭小地の場合にフラット35を組むことも難しいとされます。

現在は「住宅金融支援機構」という民間の組織がその融資を取り仕切っており、元々は公庫(住宅金融公庫)と呼ばれる国の機関でした。

フラット35で住宅ローンの融資を受けるには、「フラット35適合証明」という書類を発行する必要があります。これはつまり、融資対象の不動産がフラット35の融資基準に適合していることを証明する書類です。

狭小地の場合、この適合条件が大きなハードルとなります。

複数ある要件の中に「延床面積が70平米以上」という項目があります。

建蔽率や容積率といった、土地の大きさに対して建物のサイズを制限するルールがあるため、狭小地はその土地面積から大きな建物を建築することはできず、上記の延床面積70㎡以上という要件を満たすことが難しくなります。

こちらも結果として、フラット35での住宅ローンでの融資は難しいです。

購入方法が現金一括のみ

狭小地が住宅ローンの基準に満たないとなった場合、必然的に土地購入代は現金で一括払いのみとなります。

したがって、収益物件を建てることを前提にアパートローンなどの事業性融資を利用する方法はあるものの、居住用の住宅を建築されたい方にとって現実的な話ではありません。

狭小地の購入にあたっては、現金での資金調達も視野に入れる必要があります。

むしろ、「住宅ローンは組めれば幸い」という程度に割り切り、初めから現金での購入を考えておいた方が良いかもしれません。

狭小地の売り方

それでは、売りにくいとされる狭小地はどのようにして売ればよいのでしょうか。

その方法について詳しく解説します。

・不動産仲介を利用する
・土地の買取業者を利用する
・隣の土地を所有している人に相談する

不動産仲介を利用する

現に所有している狭小地を売却する場合には、不動産仲介会社に依頼されることが一般的です。主な業務として、一般の売り手と買い手の間を繋ぐことに特化していますので、特に狭小地のような特殊な条件の土地を、少しでも希望に近い金額で売却をしたいのであれば、不動産仲介会社は適任といえます。

昨今の不動産会社は、集客活動をインターネットで行うことが主流となっています。

そのため、全国の方に売り土地情報を公開できます。

狭小地のような、収益物件の建築としても利用できるような土地の購入者は、全国にまたがって物件情報を収集しています。

つまり、狭小地の売却をインターネットでの集客で行うことは、非常に有効な手段と言えます。

土地の買取業者を利用する

狭小地の場合は、不動産仲介会社に売却を依頼しても、思うように問い合わせが無く、長期間に渡って売れないこともあります。

このような場合には、土地の買取を専門としている会社に売却をすることも一つの方法です。

土地の買取業者に依頼をすることのメリットは、買取業者側から土地の買取りを断われる可能性は非常に低く、買い取ってもらえないということにはならないという点です。

土地の買取業者は、いわば土地買取のプロであるため、どのような土地であってもその運用方法を見出しますので、そのほとんどの土地に、何かしらの価値がつきます。

隣の土地を所有している人に相談する

これまでの方法で狭小地が売れないという場合、隣の土地を所有している人に相談するのも手段の一つです。

自身の所有する土地が地続きで大きくなれば、資産価値の向上が見込めます。

実際に、売りに出た土地を隣の方が購入するケースは非常に多くあります。

また、予想以上の高値がつくこともありますので、まずは声をかけてみるのも良いかもしれません。

狭小地はコツを掴めば上手に売れる

狭小地の売却はある程度の労力を伴いますが、上記のようにポイントを押さえていくことで、希望に近い売却を実現できる場合もあります。

狭小地は、売却にかかる諸経費を抑えることがポイントです。

例えば不動産仲介会社へ支払う仲介手数料は、売却の手取り金額を圧迫します。

最近では不動産仲介会社に依頼をせずとも、全国の土地購入希望の方へ土地情報を直接紹介できるサービスも増えてきています。同じ金額で売却しても、その売却にかかる経費を抑えるだけでも、手元に多くのお金を残すこともできます。

一つの方法に頼らずに、様々なサービスを上手く活用することで、狭小地の売却であっても希望の売却金額に近づけることができるかもしれません。

ただし注意点として、個人間売買はトラブルのもとにもなりますので、慎重に行う必要があります。

複雑な問題を抱える土地であれば、不動産仲介会社や実績のある施工会社に相談した方か良い場合もあります。

まとめ

ここまで、狭小地について紹介してきました。

本記事をまとめると下記の通りです。

・狭小地の大きさには定義はないが、一般的には15坪以下の土地を指す

・狭小地は住宅ローンを利用するのが難しく、現金での購入が必要となる場合もある

・売却の際には土地買取専門の会社に依頼をすれば、売れないということはまず無い

桧家住宅では、狭小地での住宅建築デザイン及びプランニングも得意としています。

どんなに些細なお悩みにもお客様に寄り添って提案いたします。是非お気軽にご相談くださいませ。