この記事では、住宅ローン返済中に転勤が決まったときにどうすればよいのかを解説していきます。

「勤務先から転勤の辞令を受けたけれど、返済中の住宅ローンはどうなるのか」と不安を感じる人は少なくありません。住宅ローンは、債務者本人が対象物件に居住することが条件になっているので、引越しが必要な本人が不安になるのも当然のことです。

この記事では、住宅ローン返済中に転勤が決まった際の4つの対処法を、それぞれのメリット・デメリットを交えて解説するので、ぜひ最後までお読みください。

住宅ローン返済中に転勤が決まったらどうする？

住宅ローン返済中に転勤が決まって第一にすべきことは、単身赴任か家族全員で引越しかを決定することです。

なぜなら、家族が住み続けるか否かによって住宅ローンの返済や控除の扱いが異なる場合があるからです。

家族全員で引越しすることが決まったら、自宅を賃貸に出せるかどうかを見極めましょう。

家を貸すことはできるのか

住宅ローン返済中にマイホームを賃貸に出すことは、可能な場合と不可能な場合があります。

家を貸そうとする場合、返済中の金融機関に住所変更の連絡と、賃貸に出すことの報告をしておくべきだといえます。なぜなら、通常の場合、賃貸目的の住宅には住宅ローンが利用できず、契約違反になる場合があるからです。

転勤など、やむを得ない場合は住宅ローンを利用できるのが一般的ですが、返済中の金融機関に報告しておくことが大切です。

住宅ローン返済中における転勤の対策1.賃貸に出す

マイホームが賃貸物件として成立することが確認できたら、不動産業者と相談しながら準備を進めましょう。

ここでは、マイホームを賃貸に出す場合のメリット・デメリットを解説します。

賃貸に出すメリット

賃貸に出す場合のメリットは、賃料収入を得られることです。賃料収入がローン返済額を上回れば家計にも余裕が生まれ、ゆとりのある生活が可能になるでしょう。

合わせて、賃貸したマイホームの固定資産税・都市計画税は経費になるので節税にもなります。

賃貸に出すデメリット

マイホームを賃貸に出す場合のデメリットは、住宅ローン控除が受けられなくなる場合があることです。

また、ローンの借り換えを金融機関から求められる可能性も否定できません。

本来、住宅ローンは契約者本人が居住することが前提であるため、マイホームを賃貸に出して収入を得ることは契約違反に該当します。そのため、返済中のマイホームを賃貸に出す場合は、必ず事前に金融機関に相談しましょう。

金融機関によって転勤の場合は継続可能としているところもありますが、アパートローンへの借り換えを求められることが多いといえます。

住宅ローン返済中における転勤の対策2.単身赴任する

住宅ローン返済中に転勤が決まったとき、単身赴任か家族帯同で引越しかを決めることは非常に大切です。

ここでは単身赴任する方法について、メリット・デメリットを解説します。

単身赴任するメリット

自分が単身赴任して家族がマイホームに残り継続して居住する場合は、住宅ローンはそのまま継続できます。さらに、住宅ローン控除もそのまま継続して受けられます。

単身赴任が海外の場合でも、住宅ローン控除はそのまま受けられることを合わせて覚えておきましょう。

控除の適用を受けるための注意点として、以下2つの条件をしっかり把握しておいてください。

• マイホーム購入後6ヶ月以内に、配偶者・扶養家族が入居し継続して居住し続けていること
• 転勤が解消された際は、そのマイホームに戻って居住を再開すること

この条件を満たした場合に、適用を受けられると覚えておきましょう。

単身赴任するデメリット

単身赴任する際のデメリットの1つとして、生活拠点が2つになることで生活費がかさむ点が挙げられます。

多くの場合、赴任先の住居費には会社の補助がありますが、それでも生活拠点が2拠点になることによる出費が家計にとって負担になることは避けられません。

また、2つ目のデメリットは、平成28年3月31日以前に住宅を取得して海外に単身赴任した場合は、住宅ローン控除を受けられないことです。

この点も合わせてチェックしておきましょう。

住宅ローン返済中における転勤の対策3.空き家にしておく

住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、空き家にしておくという選択肢もあります。

ここでは、家族で引越し後にマイホームを空き家にしておく場合のメリット・デメリットを解説します。

空き家にするメリット

空き家にしておくメリットは、急に戻ってくることになってもすぐに居住を再開できることです。他人に貸すわけではないので、部屋が汚されたり傷つけられたりすることもありません。

さらに、生活拠点は転勤先のみであり、経費の負担が発生しない点も大きなメリットです。

空き家にするデメリット

空き家にしておく最大のデメリットは、長期間人が居住しないことで建物が劣化する点です。

建物は、人が居住して生活することで自然に換気も行われ、不具合が生じてもすぐに対応が可能です。しかし、居住者がいない場合は当然ながら一定の劣化が生じます。

また、長期間空き家にしておくとセキュリティ面においても不安が生じます。空き巣被害だけでなく、長期間使用しないことによる害獣・害虫の侵入なども懸念されます。

これらの対策として、なるべく定期的なメンテナンスを計画してください。

電気や水道をいつでも使える状態にしておくために、電気や水道の基本料金は負担しておいたほうが安心といえます。

また、空き家にしている間は、賃貸と同様に住宅ローン控除を受けられなくなる点にも注意が必要です。マイホームに戻った時点で残りの減税期間があれば、その期間は控除を受けられます。

住宅ローン返済中における転勤の対策4.売却する

住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、売却するのも選択肢の1つです。

ここでは、対策方法として売却する場合におけるメリット・デメリットを解説します。

売却するメリット

売却した場合の最大のメリットは、固定資産税や維持費などの費用を払う必要がなくなることです。

マイホームは所有しているだけで、固定資産税・都市計画税・火災保険・地震保険・メンテナンス費用などが発生します。

マイホームの規模にもよりますが、こうした維持費は概ね年間30〜40万円程度の負担です。マイホームを売却する場合、このような負担がなくなるだけでも大きなメリットといえます。

売却するデメリット

売却することの最大のデメリットは、自己資金がない場合、売却代金がその時点の住宅ローン残債よりも低かった際に売却できない点です。

不足分を自己資金によって賄えれば売却は可能ですが、その分手元資金が減少することになり、いずれにしてもデメリットといえます。

また、マイホームを売却する際に仲介した不動産会社に、売却代金の3％+6万円の仲介手数料が発生します。仮に3,000万円で売却できた場合、96万円を売却時に支払わなければなりません。

高く売れたとしても、購入価額よりも売却価額が高かった場合などは、譲渡所得税が発生することがあるので、注意しましょう。

住宅ローン返済中に転勤する人によくある質問

ここでは、住宅ローン返済中に転勤する人によくある質問に答えていきます。

• 住宅ローン返済中の転勤は申告しないとバレる？
• 住宅ローン返済中に転勤する人はどれくらいいる？

それぞれ見ていきましょう。

住宅ローン返済中の転勤は申告しないとバレる？

結論からいうと、転勤の有無は確実に発覚するので必ずローン返済中の金融機関に報告しましょう。

勤務（転勤）先の企業は、社員が転勤して新たに住み始めた市区町村の役場に給与報告するので、給与が支払われている場所と届出住所の相違が税務署に知られてしまいます。

こうした行為が悪意で行われたことが明らかになると、最悪の場合脱法行為になってしまう可能性も否めません。脱法行為が明らかになれば、金融機関からは一括返済を求められる可能性も非常に高くなります。

こうした事態を避けるために、転勤したら転勤先の市区町村、住宅ローン返済中の金融機関には必ず事前に報告しましょう。

住宅ローン返済中に転勤する人はどれくらいいる？

住宅ローン返済中に転勤する人の割合に関する公的なデータはありませんが、支社や支店を持つ企業に勤務している限り、転勤の可能性はあると考えるべきでしょう。

ここでは、転居を伴う人事異動が各企業においてどの程度の割合かを見ていきます。

＜企業調査の回答者属性1＞

※参考：JILPT「企業における転勤の実態に関する調査」調査結果の概要｜独立行政法人労働政策研究・研修機構

＜企業調査の回答者属性2＞

※参考：JILPT「企業における転勤の実態に関する調査」調査結果の概要｜独立行政法人労働政策研究・研修機構

上記のデータからも、正社員の8割以上に当たる人は勤務地が限定されておらず転勤対象となっていることがわかります。

さらに、61.2％（＝33.7％+27.5％）の正社員には転勤の可能性があるとの回答結果でした。

現在のテレワーク事情などを踏まえると、転勤の可能性は低くなっていることも考えられますが、ローン返済中に転勤の可能性は十分にあると考えておいたほうがよいでしょう。

住宅ローン返済中に転勤が決まったら自分にあった対策を

住宅ローン返済中に引越しする場合は、事前に対策を立てておかないと、思わぬ損をしたり法律違反したりする場合もあるので注意が必要です。

住所変更などは特に後回しにしてしまいがちですが、仮に遅くなったとしても必ず実行しましょう。

建匠では、建物のプランニングや土地情報だけでなく、住宅ローンなどの資金計画についても専門のスタッフがご相談を承ります。高知県でマイホームを検討している人や建て替えたいと考えている人は、資金計画のお悩みも含め、ぜひ一度お問い合わせください。